Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất khi đất chưa có sổ đỏ
Trong thực tế, không ít người mong muốn chia tách quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình, nhưng lại gặp phải rào cản lớn: thửa đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Điều này đặt ra câu hỏi pháp lý quan trọng: Có thể công chứng hợp đồng chia tách khi đất chưa có sổ đỏ không? Nếu không thì cần làm gì để hợp thức hóa? Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ căn cứ pháp luật và rủi ro đi kèm khi thực hiện giao dịch trong trường hợp này.
Theo Điều 5 “Luật Đất đai 2024”, quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật bảo vệ khi:
“Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ các trường hợp được thừa nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật.”
Điều này đồng nghĩa: chỉ khi có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), người sử dụng đất mới có đầy đủ cơ sở để thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, chia tách… Trong trường hợp đất chưa có sổ đỏ, việc chia tách sẽ bị hạn chế nghiêm ngặt.
Có công chứng chia tách đất chưa sổ đỏ được không?
Không đủ điều kiện công chứng
Khoản 1 Điều 37 “Luật Công chứng 2024” quy định rõ:
“Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng, giao dịch vi phạm điều cấm của luật hoặc không có đủ căn cứ pháp lý rõ ràng.”
Do đó, khi đất chưa có sổ đỏ, công chứng viên sẽ từ chối lập hợp đồng chia tách, bởi chủ sử dụng chưa chứng minh được quyền hợp pháp của mình. Việc chia tách trong tình trạng này sẽ không thể thực hiện tại văn phòng công chứng.
Rủi ro pháp lý nếu vẫn chia tách bằng giấy tay hoặc vi bằng
Trong nhiều trường hợp, người dân chọn cách lập giấy tay hoặc vi bằng của thừa phát lại để chia đất trong nội bộ gia đình mà không thông qua công chứng. Tuy nhiên, những văn bản này không có giá trị pháp lý xác lập quyền sử dụng đất.
Ví dụ thực tế: Gia đình ông Q. chia cho ba người con mỗi người một phần đất nông nghiệp qua giấy tay viết tay năm 2020. Năm 2024, một người con muốn tách thửa và xin cấp sổ đỏ riêng nhưng bị Phòng Tài nguyên từ chối vì không có sổ đỏ chung, không đủ điều kiện tách.
Tòa án cũng không chấp nhận giấy tay làm căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, bởi “không có chứng thực hoặc công chứng theo đúng quy định pháp luật về đất đai và công chứng”.
Muốn công chứng chia tách đất, bạn bắt buộc phải thực hiện các bước sau:
Hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 “Luật Đất đai 2024” nếu đủ điều kiện sử dụng đất ổn định, không tranh chấp;
Sau khi có sổ đỏ, tiến hành thủ tục tách thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy hoạch địa phương;
Sau đó mới có thể công chứng hợp đồng chia tách tại văn phòng công chứng để đảm bảo hiệu lực pháp lý;
Cuối cùng là đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
Kết luận
⚠️ Không thể công chứng chia tách đất nếu chưa có sổ đỏ. Mọi hành vi chia tách bằng giấy tay, vi bằng đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao, không đủ giá trị pháp lý để đăng ký quyền sử dụng đất hoặc xử lý khi có tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
