Hạn mức đất ở có ảnh hưởng gì khi chuyển nhượng đất?
Việc xác định hạn mức đất ở có ý nghĩa quan trọng không chỉ trong phạm vi pháp lý mà còn mang tính chiến lược đối với từng cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất. Khi hiểu đúng về hạn mức đất ở, người dân có thể yên tâm thực hiện các thủ tục như xin cấp sổ đỏ, chuyển nhượng, thừa kế mà không lo vi phạm quy định. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp thông tin cụ thể về cách xác định hạn mức đất ở theo từng khu vực, từ thành thị đến nông thôn, giúp bạn đọc chủ động và tự tin trong mọi giao dịch liên quan đến đất đai.
Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:
Điều 5. Quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp
Đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, cụ thể như sau:
a) Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã;
b) Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.
Như vậy, với quy định trên, có thể hiểu khái niệm về đất ở như sau: Đất ở là diện tích đất được sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất.
Đất ở được ký hiệu là OTC. Đất ở được chia ra thành đất ở đô thị và đất ở nông thôn.
1.2. Hạn mức đất ở là gì?
Hạn mức đất ở được hiểu cơ bản chính là mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng khi cơ quan đó công nhận quyền sử dụng đất ở, giao đất ở.
Khái niệm này gồm 02 loại, bao gồm hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở. Cả hai loại đều do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
>>> Xem thêm: Sự khác nhau giữa “phòng công chứng” và “văn phòng công chứng“. Việc thành lập phòng công chứng cần tuân thủ nhữn quy định gì?
Hạn mức giao đất ở là mức giới hạn diện tích đất mà Nhà nước giao cho người dân thông qua quyết định giao đất, hay nói cách khác là diện tích mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng tối đa.
Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có quy định hay giải thích rõ ràng về hạn mức công nhận đất ở là gì. Khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 có quy định:
Điều 141. Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất
…
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể loại hạn mức này quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Theo đó có thể hiểu hạn mức công nhận đất ở là diện tích tối đa được xác định là đất ở khi đó người sử dụng đất có quyền, nghĩa vụ khi sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật.
Tuy đây là mức giới hạn diện tích đất ở nhưng điều đó cũng không đồng nghĩa với việc khi cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất thì người dân chỉ được cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích nhỏ hơn hoặc bằng ngưỡng giới hạn đó.
Thay vào đó, người dân vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu như thửa đất đó đã đủ điều kiện cấp sổ (cấp vượt hạn mức).
2. Hạn mức đất ở được xác định như thế nào?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, phạm vi giới hạn đất ở sẽ được xác định theo quy định cụ thể tại từng địa phương.
2.1. Hạn mức công nhận đất ở
Căn cứ Điều 141 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:
Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hoặc chưa ghi rõ thì diện tích đất ở được xác định bằng giới hạn do tỉnh quy định;
b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;
Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện nhỏ hơn hoặc chưa ghi rõ thì được xác định bằng giới hạn diện tích theo quy định;
b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức công nhận thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;
Như vậy, việc giao đất được xác định dựa trên những căn cứ theo giấy tờ sử dụng đất. Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trên đó nội dung ghi là đất ở thì diện tích đó được công nhận là đất ở.
Nói cách khác, diện tích đất ở được thể hiện rõ ràng và chính xác nhất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ Khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai 2024 quy định về giới hạn tại nông thôn như sau:
Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.
Căn cứ Khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai năm 2024 quy định tại khu vực đô thị như sau:
Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.
Như vậy căn cứ vào hai quy định trên, giới hạn diện tích giao đất được căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương.
Tuy cách xác định tại nông thôn và đô thị có thể khác nhau tùy từng tỉnh, nhưng cơ quan có thẩm quyền quy định về hạn mức đất ở tại hai địa phương này vẫn thống nhất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
