Ở nhờ nhà đất bằng miệng: Vì sao dễ phát sinh tranh chấp?
Trong thực tế, nhiều trường hợp người thân, bạn bè hoặc hàng xóm cho nhau ở nhờ nhà, đất bằng miệng, không lập thành văn bản. Điều này xuất phát từ sự tin tưởng, nghĩ rằng chỉ cần lời nói là đủ. Tuy nhiên, chính sự đơn giản này lại tiềm ẩn rủi ro, bởi khi phát sinh tranh chấp thì việc chứng minh quyền và nghĩa vụ của các bên trở nên khó khăn. Vậy tại sao ở nhờ bằng miệng lại dễ gây mâu thuẫn, pháp luật quy định thế nào và cách phòng tránh ra sao?
Điều 119 quy định về hình thức giao dịch dân sự: giao dịch có thể bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể, trừ trường hợp pháp luật quy định phải lập thành văn bản.
Điều 494 đến Điều 499 quy định về hợp đồng mượn tài sản, trong đó nhà đất cũng có thể là tài sản được mượn.
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025): Điều 177 cho phép chủ sở hữu cho ở nhờ nhà ở, nhưng phải đảm bảo không vi phạm quyền, nghĩa vụ khác theo pháp luật.
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025): người sử dụng đất có quyền cho mượn, cho ở nhờ đất, nhưng không đồng nghĩa với việc chuyển quyền sử dụng.
Như vậy, pháp luật thừa nhận thỏa thuận ở nhờ bằng miệng, nhưng chính hình thức này lại gây khó khăn trong việc chứng minh khi tranh chấp xảy ra.
2. Vì sao ở nhờ bằng miệng dễ phát sinh tranh chấp?
2.1 Không có căn cứ chứng minh thỏa thuận
Khi không lập hợp đồng, nếu phát sinh mâu thuẫn, bên ở nhờ rất khó chứng minh mình chỉ “ở nhờ” chứ không phải “thuê” hoặc “được tặng cho”.
2.2 Dễ bị nhầm lẫn về quyền lợi
Người ở nhờ có thể nhầm tưởng mình có quyền sử dụng đất lâu dài, thậm chí xây dựng công trình kiên cố. Trong khi đó, chủ sở hữu chỉ có ý định cho ở tạm thời.
2.3 Khó xác định thời hạn ở nhờ
Nếu không có văn bản, thời hạn thường không rõ ràng. Điều này dẫn đến tình huống bên ở nhờ sử dụng nhiều năm rồi cho rằng mình có “quyền lợi” đối với tài sản.
2.4 Dễ phát sinh tranh chấp thừa kế, chia tài sản
Trường hợp tài sản ở nhờ liên quan đến nhiều đồng thừa kế, những người thừa kế có thể không đồng ý việc cho ở nhờ trước đó, dẫn đến kiện tụng.
Ví dụ: Con trai cả cho em trai ở nhờ mảnh đất cha mẹ để lại, nhưng sau này các anh chị em khác yêu cầu chia di sản thừa kế. Lúc này, thỏa thuận ở nhờ bằng miệng không đủ căn cứ bảo vệ quyền lợi bên ở nhờ.
>>> Xem thêm: Thủ tục sang tên đất chưa bao giờ dễ với Dịch vụ sổ đỏ.
3. Phân biệt ở nhờ bằng miệng và các giao dịch khác
3.1 Ở nhờ bằng miệng
Không trả tiền.
Chỉ là quyền sử dụng tạm thời.
Có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào theo yêu cầu chính đáng của chủ sở hữu.
3.2 Hợp đồng thuê nhà, thuê đất
Có thỏa thuận trả tiền.
Quyền lợi và nghĩa vụ rõ ràng theo thời hạn hợp đồng.
Bắt buộc lập thành văn bản nếu thuê nhà từ 6 tháng trở lên (Điều 121 Luật Nhà ở 2023).
3.3 Hợp đồng tặng cho
Là sự chuyển quyền sở hữu, cần lập văn bản và công chứng theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015.
Người nhận tặng cho trở thành chủ sở hữu hợp pháp.
4. Trách nhiệm pháp lý khi ở nhờ bằng miệng
Chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào, nếu có nhu cầu chính đáng (Điều 498 Bộ luật Dân sự 2015).
Người ở nhờ có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản tài sản và trả lại khi hết thời hạn hoặc khi được yêu cầu.
Nếu người ở nhờ tự ý cho người khác thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng thì hành vi đó là trái pháp luật.
Ví dụ thực tế: Nhiều vụ kiện đã ghi nhận trường hợp người ở nhờ đất bằng miệng xây dựng công trình rồi cho thuê lại. Khi tranh chấp xảy ra, tòa án thường tuyên hợp đồng miệng không có giá trị như căn cứ bảo vệ bên ở nhờ, buộc trả lại đất cho chủ sở hữu.
Nên lập hợp đồng bằng văn bản: Dù chỉ là cho ở nhờ trong gia đình, việc lập hợp đồng giúp các bên rõ ràng về thời hạn, quyền và nghĩa vụ.
Có thể công chứng hợp đồng: Không bắt buộc, nhưng nếu thời gian ở nhờ dài hoặc tài sản có giá trị lớn, việc công chứng giúp tăng giá trị pháp lý.
Thỏa thuận cụ thể về thời hạn, mục đích sử dụng: Ví dụ ở nhờ để ở, không được kinh doanh, không được cho thuê lại.
Giữ bằng chứng: Nếu đã thỏa thuận miệng, nên có nhân chứng hoặc giấy tờ chứng minh việc ở nhờ để giảm rủi ro.
Kết luận
Ở nhờ bằng miệng tuy được pháp luật công nhận là một hình thức giao dịch dân sự, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và dễ dẫn đến tranh chấp. Để tránh mâu thuẫn, các bên nên lập hợp đồng bằng văn bản, thậm chí công chứng khi cần thiết. Một bản hợp đồng rõ ràng không chỉ bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, mà còn giúp người ở nhờ yên tâm sử dụng tài sản đúng pháp luật.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ.Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
