Công chứng mua bán nhà ở xã hội: Lưu ý với hợp đồng đặt cọc
Trong quá trình giao dịch công chứng mua bán nhà ở xã hội, hợp đồng đặt cọc thường được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ giữa các bên trước khi ký kết hợp đồng mua bán chính thức. Tuy nhiên, nhiều người dân do chưa nắm rõ quy định pháp luật đã gặp rủi ro, thậm chí mất tiền cọc vì hợp đồng vô hiệu hoặc không được công chứng. Bài viết này sẽ phân tích căn cứ pháp lý mới nhất, chỉ ra các lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng đặt cọc trong mua bán nhà ở xã hội, kèm ví dụ minh họa thực tế.
1. Căn cứ pháp lý về công chứng mua bán nhà ở xã hội
Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung tại Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025).
Luật Công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2023).
Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328 quy định về hợp đồng đặt cọc).
Nghị định 49/2021/NĐ-CP hướng dẫn về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2023), hợp đồng mua bán nhà ở xã hội bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản được pháp luật cho phép).
2. Đặc thù hợp đồng đặt cọc khi công chứng mua bán nhà ở xã hội
2.1. Hợp đồng đặt cọc có được công chứng mua bán nhà ở xã hội không?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của các bên, pháp luật không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, trong trường hợp liên quan đến mua bán nhà ở xã hội, việc công chứng hợp đồng đặt cọc được khuyến nghị để đảm bảo giá trị pháp lý, tránh tranh chấp.
2.2. Hợp đồng đặt cọc trong giao dịch nhà ở xã hội có hạn chế gì?
Điều 62 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2023) quy định rõ đối tượng được mua nhà ở xã hội. Do đó, nếu bên mua không thuộc diện đủ điều kiện mà vẫn đặt cọc thì hợp đồng có nguy cơ vô hiệu.
2.3. Mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán chính thức
Hợp đồng đặt cọc chỉ mang tính chất bảo đảm, không thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Khi đã đủ điều kiện, hai bên bắt buộc phải ký hợp đồng mua bán và tiến hành công chứng theo quy định pháp luật.
3. Lưu ý quan trọng khi công chứng mua bán nhà ở xã hội qua hợp đồng đặt cọc
3.1. Kiểm tra điều kiện pháp lý của nhà ở xã hội
Người mua cần xác minh dự án có thuộc diện nhà ở xã hội được Nhà nước phê duyệt hay không, đồng thời xem xét chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng đặt cọc. Đây là bước quan trọng tránh giao dịch “dự án ma”.
Căn cứ Điều 62 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2023), bên mua cần chứng minh mình thuộc đối tượng được hưởng chính sách. Nếu không, hợp đồng mua bán chính thức sẽ không được công chứng và tiền cọc có thể mất.
3.3. Quy định rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc
Số tiền cọc, thời hạn cọc.
Nghĩa vụ ký hợp đồng mua bán chính thức.
Trách nhiệm khi vi phạm: mất cọc hoặc hoàn trả gấp đôi tiền cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
3.4. Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc
Mặc dù pháp luật không bắt buộc, nhưng công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng sẽ tăng tính an toàn pháp lý, tránh tranh chấp về sau.
4. Ví dụ minh họa thực tế về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở xã hội khi công chứng mua bán nhà ở xã hội
Anh B (quận 12, TP.HCM) ký hợp đồng đặt cọc 100 triệu đồng mua căn hộ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, sau khi thẩm tra, cơ quan chức năng xác định anh B không thuộc diện được mua vì đã đứng tên một căn hộ thương mại. Kết quả, hợp đồng mua bán chính thức không được công chứng, anh B mất toàn bộ tiền đặt cọc.
Trái lại, chị H (công nhân tại KCN Thăng Long, Hà Nội) đặt cọc 50 triệu đồng mua nhà ở xã hội và thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng. Khi chủ đầu tư chậm bàn giao, chị H có căn cứ pháp lý để khởi kiện và buộc chủ đầu tư hoàn trả gấp đôi tiền đặt cọc theo quy định.
5. Kinh nghiệm hạn chế rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà ở xã hội và khi công chứng mua bán nhà ở xã hội
5.1. Luôn yêu cầu văn bản công chứng
Dù hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng, nhưng thực hiện tại Văn phòng công chứng sẽ có giá trị chứng cứ trước tòa.
5.2. Kiểm tra năng lực chủ đầu tư
Chỉ ký đặt cọc với chủ đầu tư có dự án được cấp phép làm nhà ở xã hội, có danh sách phân bổ đối tượng mua bán rõ ràng.
5.3. Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ trước khi ký hợp đồng mua bán
Người mua cần chuẩn bị giấy xác nhận thu nhập, giấy chứng minh tình trạng nhà ở, hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú để đảm bảo đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán chính thức.
>>> Xem thêm: Phí công chứng có bắt buộc phải đóng không?
Kết luận
Trong quá trình công chứng mua bán nhà ở xã hội, hợp đồng đặt cọc đóng vai trò quan trọng để ràng buộc trách nhiệm giữa các bên. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ quy định pháp luật, người mua có thể gặp rủi ro mất cọc hoặc hợp đồng vô hiệu. Để hạn chế tranh chấp, người dân nên công chứng hợp đồng đặt cọc, kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của nhà ở xã hội và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh thuộc diện được mua theo luật mới.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
