Đặt cọc mua bán nhà đất qua sàn môi giới cần công chứng riêng

Khi mua bán nhà đất thông qua sàn môi giới bất động sản, người mua thường được yêu cầu ký phiếu đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ hoặc hợp đồng đặt cọc tại sàn. Vấn đề đặt ra là: đặt cọc nhà đất qua sàn môi giới có cần công chứng riêng không, hay chỉ cần ký tại sàn là đủ? Bài viết sau sẽ phân tích rõ dưới góc độ pháp lý.

>>> Xem thêm: Cần công chứng gấp hôm nay? Hãy ghé văn phòng công chứng để được hỗ trợ ngay.

1. Đặt cọc mua bán nhà đất qua sàn môi giới là gì?

Đặt cọc nhà đất qua sàn môi giới là việc bên mua giao cho:

Bên bán, hoặc
Sàn môi giới (làm trung gian giữ tiền)

một khoản tiền để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất trong tương lai.

Về bản chất pháp lý, đây vẫn là đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, dù giao dịch được thực hiện thông qua sàn môi giới.

2. Pháp luật quy định thế nào về đặt cọc mua bán nhà đất qua sàn môi giới?

2.1. Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015

Theo Bộ luật Dân sự:

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì mất cọc
Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả cọc và một khoản tiền tương đương

👉 Pháp luật không phân biệt đặt cọc trực tiếp hay đặt cọc nhà đất qua sàn môi giới.

2.2. Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản

Theo Luật Kinh doanh bất động sản:

Sàn môi giới chỉ là đơn vị trung gian
Không phải chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (trừ trường hợp chính sàn là chủ đầu tư)

👉 Vì vậy, sàn môi giới không mặc nhiên có quyền giữ tiền đặt cọc nếu không có thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản.

>>> Xem thêm: Chuyển nhượng đất đai không lo thủ tục phức tạp, đã có dịch vụ làm sổ hồng chuyên nghiệp đồng hành cùng bạn.

3. Đặt cọc mua bán nhà đất qua sàn môi giới có bắt buộc phải công chứng không?

3.1. Về nguyên tắc chung

Theo pháp luật dân sự:

Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực
Việc công chứng là theo thỏa thuận của các bên, hoặc theo yêu cầu để bảo đảm an toàn pháp lý

Do đó:
👉 Đặt cọc nhà đất qua sàn môi giới không bắt buộc phải công chứng riêng.

3.2. Trường hợp KHÔNG cần công chứng riêng

Phiếu đặt cọc thể hiện rõ:
- Thông tin bên mua – bên bán
- Số tiền đặt cọc
- Thời hạn ký hợp đồng mua bán
- Trách nhiệm khi vi phạm
Các bên ký trực tiếp, tự nguyện
Sàn môi giới chỉ làm chứng hoặc giữ tiền theo thỏa thuận

Xem thêm: Hồ sơ công chứng lưu trữ và tranh chấp thời điểm ký

➡️ Trong trường hợp này, văn bản đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý dù không công chứng.

3.3. Trường hợp NÊN công chứng riêng

Người mua nên công chứng hợp đồng đặt cọc riêng khi:

Giá trị đặt cọc lớn
Sàn môi giới đứng ra giữ tiền đặt cọc
Sàn soạn phiếu đặt cọc sơ sài, không đầy đủ điều khoản
Bên bán không trực tiếp ký nhận tiền
Có dấu hiệu rủi ro hoặc tranh chấp tiềm ẩn

👉 Công chứng lúc này giúp:

Xác định rõ trách nhiệm pháp lý của sàn môi giới
Bảo vệ quyền lợi bên đặt cọc

4. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc mua bán nhà đất qua sàn môi giới không công chứng

Một số rủi ro thường gặp:

❗ Phiếu đặt cọc chỉ có chữ ký môi giới, không có chữ ký bên bán
❗ Nội dung ghi “giữ chỗ”, “thiện chí”, né tránh trách nhiệm pháp lý
❗ Không quy định rõ việc xử lý tiền đặt cọc khi giao dịch không thành
❗ Sàn môi giới giải thể hoặc ngừng hoạt động

👉 Trong các trường hợp này, dù pháp luật không bắt buộc, công chứng hợp đồng đặt cọc riêng là giải pháp an toàn.

>>> Xem thêm: Bật mí bí quyết hoàn tất Thủ tục công chứng nhanh chóng.

5. Ví dụ minh họa thực tế về đặt cọc mua bán nhà đất qua sàn môi giới

Ví dụ 1: Không công chứng vẫn có hiệu lực

Anh A mua đất qua sàn môi giới X, ký phiếu đặt cọc 200 triệu đồng, có đủ chữ ký anh A, bên bán và đại diện sàn. Sau đó hai bên ký hợp đồng mua bán đúng hạn.

➡️ Phiếu đặt cọc có hiệu lực, không cần công chứng riêng.

Ví dụ 2: Mất cọc do không công chứng và ghi nhận không rõ

Chị B đặt cọc 500 triệu đồng qua sàn môi giới Y, chỉ ký phiếu giữ chỗ với môi giới, không có chữ ký bên bán. Sau đó bên bán từ chối giao dịch.

➡️ Do không có thỏa thuận đặt cọc đúng nghĩa, chị B khó đòi lại tiền, phát sinh tranh chấp kéo dài.

6. Kết luận

Đặt cọc nhà đất qua sàn môi giới không bắt buộc phải công chứng riêng theo quy định pháp luật
Tuy nhiên, do sàn môi giới không phải chủ thể chuyển nhượng, người mua cần đặc biệt thận trọng
Trong các giao dịch có giá trị lớn hoặc rủi ro cao, công chứng hợp đồng đặt cọc riêng là biện pháp bảo vệ quyền lợi hiệu quả

Xem thêm: Thời gian chờ công chứng hợp đồng mua bán xe là bao lâu?

👉 Lời khuyên: đừng chỉ tin vào phiếu đặt cọc của sàn, hãy đọc kỹ nội dung và cân nhắc công chứng nếu cần.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Mua tài sản đang tranh chấp: Rủi ro cực lớn.

>>> Điều kiện để thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền theo quy định mới?

>>> Chứng thực: Vai trò trong xác minh tính hợp pháp của tài liệu hành chính.

>>> Dịch thuật lấy ngay: Giải pháp xử lý nhanh cho hồ sơ khẩn cấp.

>>> Công chứng thỏa thuận chia thừa kế: Tiêu chuẩn xác minh quyền thừa kế.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.