Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người sử dụng đất mới chỉ có quyết định giao đất, hợp đồng mua bán viết tay, giấy tờ mua bán cũ hoặc đang chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng, nhiều người đặt câu hỏi: “Chưa có sổ đỏ chuyển nhượng có được công chứng hợp đồng không?”
Đây là vấn đề pháp lý quan trọng bởi công chứng là điều kiện bắt buộc để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực và được đăng ký sang tên. Bài viết dưới đây phân tích cụ thể căn cứ pháp luật, điều kiện công chứng và các rủi ro thực tiễn.
>>> Xem thêm: Muốn tiết kiệm thời gian? Hãy đặt lịch trước tại phòng công chứng.
1. Điều kiện pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Trọng tâm “chưa có sổ đỏ chuyển nhượng”
1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Như vậy, sổ đỏ là điều kiện pháp lý cơ bản để được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
👉 Nếu chưa có sổ đỏ chuyển nhượng, về nguyên tắc, người sử dụng đất chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch chuyển nhượng hợp pháp.
1.2. Một số ngoại lệ được chuyển nhượng khi chưa có sổ đỏ
Pháp luật cho phép một số trường hợp đặc biệt được chuyển nhượng khi chưa được cấp sổ đỏ, ví dụ:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở khi đáp ứng đủ điều kiện theo luật;
Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng chưa kịp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận;
Một số trường hợp được quy định tại các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.
Tuy nhiên, các trường hợp này phải có hồ sơ pháp lý thay thế hợp lệ và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
2. Chưa có sổ đỏ chuyển nhượng có được công chứng hợp đồng không?
2.1. Nguyên tắc công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Theo Luật Công chứng 2014, công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch khi:
Chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật;
Mục đích, nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật;
Hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản là hợp pháp.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh quyền của bên chuyển nhượng.
Do đó, trong hầu hết trường hợp chưa có sổ đỏ chuyển nhượng, văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng hợp đồng vì không đủ căn cứ xác lập quyền của bên bán.
3. Hậu quả pháp lý khi chưa có sổ đỏ chuyển nhượng
3.1. Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu.
Vì Luật Đất đai yêu cầu phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng, nên giao dịch chưa có sổ đỏ chuyển nhượng trái quy định có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Hậu quả:
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại (nếu có);
Phát sinh tranh chấp kéo dài, khó bảo vệ quyền lợi.
3.2. Không thể sang tên quyền sử dụng đất
Theo quy định về đăng ký đất đai, hợp đồng chuyển nhượng chỉ được đăng ký sang tên khi:
Có hợp đồng công chứng hợp lệ;
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu chưa có sổ đỏ, người mua không thể hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, dẫn đến rủi ro pháp lý rất lớn.
4. Ví dụ minh họa thực tế về chưa có sổ đỏ chuyển nhượng
Ví dụ 1: Giao dịch không được công chứng
Ông A mua một thửa đất bằng giấy viết tay, chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ. Sau đó, ông A tiếp tục bán lại thửa đất này cho bà B và yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
👉 Văn phòng công chứng từ chối công chứng vì ông A không có sổ đỏ, không chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp.
Ví dụ 2: Hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Anh C mua đất của anh D bằng giấy tay khi đất chưa được cấp sổ đỏ. Sau một thời gian, phát sinh tranh chấp do đất bị người khác khiếu kiện.
👉 Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu vì giao dịch vi phạm điều kiện chuyển nhượng theo Luật Đất đai. Các bên phải hoàn trả tiền và đất, phát sinh thiệt hại cho người mua.
>>> Xem thêm: Đặt lịch ngay hôm nay để trải nghiệm Dịch vụ công chứng miễn phí tận nơi.
5. Kết luận
✔ Chưa có sổ đỏ chuyển nhượng thì về nguyên tắc không được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ✔ Sổ đỏ là điều kiện bắt buộc để xác lập quyền chuyển nhượng theo Luật Đất đai. ✔ Giao dịch mua bán đất khi chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu và tranh chấp cao. ✔ Người dân nên hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi thực hiện chuyển nhượng để đảm bảo an toàn pháp lý.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
