Công chứng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai
Trong những năm gần đây, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai trở thành xu hướng phổ biến trên thị trường bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn. Hình thức này giúp người mua tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn và được thanh toán theo tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, do tài sản chưa hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, nhất là về hiệu lực hợp đồng và quyền sở hữu.
Một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất là: Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không? Công chứng có vai trò gì trong việc bảo đảm an toàn pháp lý? Bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện dựa trên quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Nếu bạn đang phân vân chọn phòng công chứng nào, đây chính là gợi ý tốt nhất.
1. Khái niệm và đặc điểm của mua bán căn hộ hình thành trong tương lai
1.1. Mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là gì?
Theo pháp luật về kinh doanh bất động sản, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là giao dịch mua bán nhà ở mà tại thời điểm ký hợp đồng, căn hộ chưa hoàn thành việc xây dựng hoặc chưa đủ điều kiện đưa vào sử dụng, nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép huy động vốn, bán theo tiến độ.
Đặc điểm pháp lý nổi bật:
Tài sản chưa tồn tại đầy đủ về mặt vật chất;
Quyền sở hữu chỉ phát sinh sau khi công trình hoàn thành và được nghiệm thu;
Thanh toán thường chia thành nhiều đợt theo tiến độ dự án;
Phụ thuộc lớn vào uy tín, năng lực tài chính của chủ đầu tư.
1.2. Căn cứ pháp lý điều chỉnh mua bán căn hộ hình thành trong tương lai
Giao dịch mua bán căn hộ hình thành trong tương lai được điều chỉnh chủ yếu bởi:
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (và các văn bản hướng dẫn);
Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023;
Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Công chứng 2014.
2. Điều kiện pháp lý khi mua bán căn hộ hình thành trong tương lai
2.1. Điều kiện của căn hộ được phép đưa vào giao dịch
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt;
Có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có);
Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng;
Có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Nếu không đáp ứng các điều kiện này, hợp đồng mua bán có nguy cơ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
2.2. Điều kiện về bảo lãnh ngân hàng
Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà đúng tiến độ đã cam kết.
Đây là cơ chế bảo vệ người mua trong giao dịch mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.
>>> Xem thêm: Bạn muốn sang tên nhanh, đúng luật và không phát sinh chi phí ẩn? Hãy chọn dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu.
3. Công chứng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai có bắt buộc không?
3.1. Quy định về hình thức hợp đồng
Căn cứ Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản theo mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 (và tiếp tục được kế thừa trong Luật Nhà ở 2023):
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp mua bán nhà ở giữa tổ chức kinh doanh bất động sản với người mua, thuê mua theo mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành.
Như vậy:
Nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và ký hợp đồng theo mẫu chuẩn → không bắt buộc công chứng.
Nếu giao dịch giữa cá nhân với cá nhân hoặc không theo mẫu bắt buộc → phải công chứng hoặc chứng thực.
Đối với mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, đa số giao dịch là giữa chủ đầu tư và khách hàng theo mẫu hợp đồng, nên thường không bắt buộc công chứng, nhưng vẫn được khuyến khích để tăng độ an toàn pháp lý.
3.2. Giá trị pháp lý của việc công chứng
Theo Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị:
Xác thực tính hợp pháp của giao dịch;
Là chứng cứ có giá trị chứng minh khi xảy ra tranh chấp;
Hạn chế rủi ro giả mạo chữ ký, nội dung hợp đồng.
Việc công chứng giúp người mua yên tâm hơn khi tham gia mua bán căn hộ hình thành trong tương lai – một loại giao dịch có giá trị lớn và thời gian thực hiện kéo dài.
4. Rủi ro pháp lý khi mua bán căn hộ hình thành trong tương lai không công chứng
Một số rủi ro thường gặp:
Hợp đồng bị tranh chấp về chữ ký, nội dung cam kết;
Chủ đầu tư thay đổi điều khoản bất lợi cho người mua;
Khó chứng minh thỏa thuận khi xảy ra vi phạm tiến độ;
Rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu nếu dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Mặc dù pháp luật không bắt buộc công chứng trong nhiều trường hợp, nhưng việc không công chứng có thể khiến người mua yếu thế khi bảo vệ quyền lợi.
Anh A ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai với Công ty B – là chủ đầu tư dự án. Hợp đồng được ký theo mẫu chuẩn, dự án đã đủ điều kiện mở bán theo thông báo của Sở Xây dựng.
👉 Trường hợp này:
Hợp đồng có hiệu lực pháp luật dù không công chứng.
Quyền và nghĩa vụ của các bên vẫn được pháp luật bảo vệ.
Ví dụ 2: Hợp đồng có nguy cơ vô hiệu
Chị C mua lại suất mua căn hộ từ anh D bằng giấy viết tay, chưa có sự đồng ý của chủ đầu tư, không công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
👉 Trường hợp này:
Giao dịch có nguy cơ vô hiệu do vi phạm điều kiện chuyển nhượng và hình thức hợp đồng.
Người mua có thể mất quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.
✔ Mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là giao dịch đặc thù, chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật về bất động sản. ✔ Hợp đồng mua bán thường không bắt buộc công chứng nếu ký với chủ đầu tư theo mẫu hợp đồng chuẩn. ✔ Tuy nhiên, công chứng giúp tăng giá trị pháp lý, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi người mua. ✔ Người mua cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của dự án, bảo lãnh ngân hàng, mẫu hợp đồng và năng lực chủ đầu tư trước khi ký kết.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
