Có nên thế chấp nhà đang cho thuê? – Những điều cần cân nhắc
Việc sử dụng bất động sản làm tài sản bảo đảm vay vốn là hình thức phổ biến. Tuy nhiên, thế chấp nhà cho thuê lại là một trường hợp đặc biệt, đặt ra nhiều câu hỏi pháp lý như: nhà đang có hợp đồng thuê thì có được thế chấp không? Bên thuê có quyền gì? Ngân hàng có chấp nhận không?
Thế chấp nhà cho thuê là việc chủ sở hữu dùng ngôi nhà đang cho thuê hợp pháp làm tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ tài chính (thường là khoản vay tại ngân hàng), trong khi quyền sử dụng thực tế căn nhà vẫn thuộc bên thuê theo hợp đồng.
1.2 Đặc điểm pháp lý
Nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.
Hợp đồng thuê nhà vẫn có hiệu lực trong thời gian thế chấp, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Ngân hàng có thể xem xét tình trạng cho thuê là rủi ro ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản nếu người vay không trả nợ.
2. Căn cứ pháp lý liên quan đến thế chấp nhà đang cho thuê
2.1 Bộ luật Dân sự 2015
Điều 317 BLDS 2015: Thế chấp tài sản là việc dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.
Điều 321 BLDS 2015: Người thế chấp vẫn có quyền cho thuê tài sản đã thế chấp, nếu không có thỏa thuận cấm từ ngân hàng.
Điều 308 BLDS 2015: Nghĩa vụ bảo quản, sử dụng tài sản thế chấp; trong đó quy định rõ bên thế chấp phải giữ nguyên hiện trạng tài sản.
>>> Xem thêm: Phí công chứng hiện nay có thật sự cao như bạn nghĩ?
2.2 Luật Nhà ở 2014
Điều 118: Nhà ở được đưa vào giao dịch (bao gồm thế chấp, cho thuê) phải đáp ứng điều kiện pháp lý rõ ràng.
Điều 132: Trường hợp chuyển nhượng, thế chấp nhà đang cho thuê, chủ sở hữu vẫn phải tôn trọng quyền lợi hợp pháp của bên thuê.
3. Có được thế chấp nhà đang cho thuê không?
3.1 Về mặt pháp lý
Câu trả lời là CÓ. Chủ sở hữu hoàn toàn có thể thế chấp tài sản này nếu:
Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà;
Không có tranh chấp, không bị kê biên;
Ngân hàng chấp thuận điều kiện tài sản và hồ sơ.
>>> Xem thêm: Bạn đã biết những thay đổi mới nhất trong quy định công chứng hợp đồng thế chấp chưa? Cập nhật tại công chứng hợp đồng thế chấp.
3.2 Về thực tiễn ngân hàng
Một số ngân hàng sẽ thận trọng hơn nếu nhà đang cho thuê, do lo ngại rắc rối khi xử lý tài sản thế chấp sau này (ví dụ: phải chấm dứt hợp đồng thuê, bàn giao trống…). Do đó, họ có thể yêu cầu:
Hợp đồng thuê rõ ràng, minh bạch;
Thời hạn thuê không quá dài;
Có phụ lục hợp đồng thuê cho phép ngân hàng được quyền chấm dứt hợp đồng nếu xử lý tài sản.
Nếu người thế chấp vi phạm nghĩa vụ vay, ngân hàng có thể xử lý tài sản mà không cần chờ kết thúc hợp đồng thuê.
Bên thuê có thể bị yêu cầu chấm dứt hợp đồng sớm.
>>> Xem thêm: Không ký văn bản thừa kế, bị ép được không? Câu trả lời về quyền nhận thừa kế
4.2 Rủi ro với bên thế chấp
Nếu không khai báo rõ việc cho thuê với ngân hàng, hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu toàn phần hoặc một phần.
Việc xử lý tài sản có thể bị chậm trễ nếu bên thuê không hợp tác.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Tình huống: Bà A sở hữu một căn nhà tại Quận 3, TP.HCM, đang cho ông B thuê làm văn phòng trong thời hạn 5 năm. Sau 2 năm, bà A cần vay vốn kinh doanh nên mang căn nhà này thế chấp tại ngân hàng.
Ngân hàng yêu cầu:
Hợp đồng thuê nhà có điều khoản rõ ràng về thời hạn và quyền xử lý nếu nhà bị bán/thế chấp.
Phụ lục hợp đồng thuê thể hiện ông B đồng ý giải phóng tài sản khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp.
Bà A và ông B ký bổ sung phụ lục. Ngân hàng đồng ý giải ngân với điều kiện đó.
Kết quả: Thương vụ thế chấp được thực hiện, ngân hàng yên tâm về quyền xử lý tài sản, ông B vẫn có quyền thuê nhà theo hợp đồng cho đến khi có rủi ro.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
