Đặt cọc mua nhà đất nhưng bên bán chết trước khi ký hợp đồng

Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít trường hợp đặt cọc mua nhà đất xong thì bên bán qua đời trước khi ký hợp đồng mua bán công chứng. Khi đó, bên mua thường hoang mang: tiền cọc xử lý thế nào, hợp đồng đặt cọc còn hiệu lực không, có đòi lại được tiền hay buộc người thừa kế tiếp tục bán nhà không? Bài viết dưới đây phân tích rõ tình huống bên bán chết sau khi đặt cọc nhà đất dưới góc độ pháp luật.

>>> Xem thêm: Đây là nơi nhiều doanh nghiệp chọn để công chứng giấy tờ.

1. Bên bán chết sau khi đặt cọc nhà đất có làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu không?

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015:

Hợp đồng dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện và nội dung hợp pháp
Việc một bên chết sau thời điểm giao kết hợp đồng không làm hợp đồng tự động vô hiệu

👉 Do đó:

Nếu hợp đồng đặt cọc được ký hợp pháp trước khi bên bán chết, thì hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực
Cái chết của bên bán là sự kiện phát sinh sau, không làm mất hiệu lực hợp đồng đã ký

2. Nghĩa vụ từ hợp đồng đặt cọc được xử lý thế nào khi bên bán chết?

2.1. Nghĩa vụ dân sự không chấm dứt khi người chết

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 (quy định về thực hiện nghĩa vụ dân sự):

Nghĩa vụ tài sản của người chết được để lại cho người thừa kế
Người thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi di sản thừa kế

👉 Vì vậy, khi bên bán chết sau khi đặt cọc nhà đất:

Nghĩa vụ từ hợp đồng đặt cọc chuyển sang người thừa kế
Người thừa kế không thể lấy lý do “không ký hợp đồng” để phủ nhận trách nhiệm liên quan đến tiền đặt cọc

2.2. Người thừa kế có buộc phải tiếp tục bán nhà không?

Pháp luật phân biệt rõ:

Nghĩa vụ tài sản (trả tiền cọc, bồi thường…)
Ý chí giao kết hợp đồng mua bán nhà đất

Theo quy định về quyền thừa kế:

Người thừa kế không bắt buộc phải tiếp tục giao kết hợp đồng mua bán
Nhưng nếu từ chối bán, thì phải chịu hậu quả pháp lý từ hợp đồng đặt cọc

>>> Xem thêm: Được đánh giá là top đầu Hà Nội, dịch vụ sổ đỏ giúp bạn tiết kiệm tối đa thời gian xử lý hồ sơ.

3. Xử lý tiền đặt cọc khi bên bán chết sau khi đặt cọc nhà đất

3.1. Trường hợp người thừa kế đồng ý tiếp tục bán

Nếu:

Các đồng thừa kế thống nhất tiếp tục bán nhà
Bên mua vẫn có nhu cầu

Xem thêm: Vay vốn đi xuất khẩu lao động: Điều kiện, thủ tục mới nhất

➡️ Hai bên có thể:

Ký hợp đồng mua bán nhà đất
Tiền đặt cọc được chuyển sang thực hiện hợp đồng

3.2. Trường hợp người thừa kế không đồng ý bán

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 (quy định về đặt cọc):

Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải:
- Trả lại tiền đặt cọc
- Và trả thêm một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc (thường gọi là “trả cọc gấp đôi”)

👉 Khi bên bán chết sau khi đặt cọc nhà đất, mà người thừa kế không bán:

Được coi là bên nhận cọc không tiếp tục thực hiện thỏa thuận
Người thừa kế phải trả cọc và khoản tương đương, trong phạm vi di sản

4. Rủi ro pháp lý thường gặp khi bên bán chết sau khi đặt cọc nhà đất

Một số rủi ro phổ biến:

❗ Nhà đất là di sản chung, có nhiều người thừa kế không thống nhất
❗ Di sản chưa chia, chưa khai nhận thừa kế
❗ Có người thừa kế chưa đủ năng lực hành vi dân sự
❗ Có tranh chấp thừa kế phát sinh song song

👉 Trong các trường hợp này:

Việc ký hợp đồng mua bán gần như không thể thực hiện ngay
Bên mua nên ưu tiên yêu cầu xử lý tiền đặt cọc

>>> Xem thêm: Bạn có đang sử dụng đúng hình thức Chứng thực cho hồ sơ của mình không?

5. Ví dụ minh họa thực tế về bên bán chết sau khi đặt cọc nhà đất

Ví dụ 1: Trả cọc gấp đôi cho bên mua

Anh A đặt cọc 400 triệu đồng mua nhà của ông B. Sau khi nhận cọc, ông B qua đời. Các con ông B không thống nhất bán nhà.

➡️ Theo pháp luật:

Các con ông B là người thừa kế
Phải trả lại tiền cọc và khoản tiền tương đương 400 triệu đồng, trong phạm vi di sản

Ví dụ 2: Người thừa kế tiếp tục thực hiện giao dịch

Chị C đặt cọc mua đất của bà D. Sau khi đặt cọc, bà D mất. Các con bà D thống nhất tiếp tục bán đất theo thỏa thuận cũ.

➡️ Giao dịch vẫn tiếp tục hợp pháp, tiền cọc không bị mất.

6. Kết luận

Bên bán chết sau khi đặt cọc nhà đất không làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Nghĩa vụ từ hợp đồng đặt cọc được chuyển cho người thừa kế
Người thừa kế có thể không bán nhà, nhưng phải:
- Trả lại tiền đặt cọc
- Và chịu hậu quả pháp lý theo thỏa thuận đặt cọc, trong phạm vi di sản

👉 Lời khuyên: khi đặt cọc mua nhà đất, nên kiểm tra kỹ:

Tình trạng hôn nhân
Tình trạng đồng sở hữu
Khả năng phát sinh thừa kế
để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.

Xem thêm: Quy định đồng phục khắt khe: doanh nghiệp có vi phạm không?

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng viên từ chối chứng nhận hợp đồng đặt cọc.

>>> Công chứng ngoài trụ sở được áp dụng trong những trường hợp pháp lý nào?

>>> Phí công chứng giấy ủy quyền và các khoản chi phí liên quan.

>>> Dịch thuật: Yêu cầu chuyên môn trong hồ sơ pháp lý.

>>> Công chứng văn bản phân chia thừa kế: Điều kiện hiệu lực.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.