Trong không ít giao dịch mua bán tài sản, người mua chỉ phát hiện tình trạng thực tế hoặc rủi ro pháp lý sau khi hợp đồng đã được ký kết. Việc người bán giấu thông tin khi bán — chẳng hạn che giấu tình trạng hư hỏng, tranh chấp, cầm cố, hạn chế quyền sở hữu — có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng cho bên mua. Nhiều người băn khoăn liệu hành vi che giấu này có đủ căn cứ để yêu cầu tòa án hủy hợp đồng hay không. Bài viết dưới đây phân tích rõ căn cứ pháp luật, điều kiện chứng minh và hướng xử lý hiệu quả nhất.
>>> Xem thêm: Chọnvăn phòng công chứng uy tín: Giải pháp an toàn khi giao dịch nhà đất tiền tỷ
1. Giấu thông tin quan trọng khi bán tài sản được hiểu thế nào?
Theo “Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu nếu một bên bị lừa dối bởi hành vi cố ý của bên kia nhằm làm cho họ hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất hoặc nội dung của giao dịch.
Trong giao dịch mua bán, “lừa dối” bao gồm:
Cố ý không cung cấp thông tin quan trọng liên quan đến tài sản;
Cố ý cung cấp thông tin sai sự thật;
Che giấu tình trạng pháp lý hoặc kỹ thuật khiến người mua đánh giá sai giá trị tài sản.
Thông tin được coi là quan trọng khi:
Ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác tài sản,
Ảnh hưởng đến giá trị tài sản,
Hoặc làm thay đổi quyết định giao kết của bên mua.
>>> Xem thêm: 5 tiêu chí đánh giádịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp tại Hà Nội
2. Khi nào được kiện yêu cầu tòa tuyên vô hiệu hợp đồng?
Để được tòa chấp nhận yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu vì bị lừa dối, người mua phải chứng minh ba yếu tố:
(1) Người bán biết rõ thông tin và cố ý giấu
Ví dụ:
Biết tài sản đang tranh chấp hoặc kê biên nhưng vẫn cố tình không thông báo;
Biết xe ô tô từng bị tai nạn nặng, thay động cơ nhưng không tiết lộ;
Biết tài sản đang cầm cố, thế chấp tại ngân hàng.
(2) Thông tin bị giấu có tính chất quyết định
Tức là nếu biết trước thông tin đó, người mua sẽ không ký hoặc không chấp nhận mức giá như đã thỏa thuận.
(3) Có thiệt hại hoặc nguy cơ thiệt hại thực tế
Theo “Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015”, khi giao dịch vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường nếu gây thiệt hại.
Nếu ba điều kiện trên được đáp ứng, người mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối theo “Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015”.
>>> Xem thêm: Khi nào nên dùng dịch vụ công chứng chuyên nghiệp chothừa kế thay vì tự làm
3. Hợp đồng bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý ra sao?
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu:
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (tài sản, tiền…).
Bên bán phải bồi thường thiệt hại nếu hành vi giấu thông tin gây ra tổn thất cho người mua.
Nếu hành vi che giấu có dấu hiệu gian dối nghiêm trọng, có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự về “tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Bộ luật Hình sự 2015 (nếu có yếu tố chiếm đoạt).
4. Trường hợp không thể hủy hợp đồng dù người bán có giấu thông tin
Không phải mọi hành vi thiếu trung thực đều dẫn đến vô hiệu. Tòa thường không tuyên vô hiệu trong các trường hợp:
Thông tin bị giấu không phải yếu tố quyết định, người mua vẫn có thể sử dụng tài sản bình thường;
Lỗi một phần thuộc người mua, không kiểm tra tài sản dù có điều kiện;
Hai bên đã có giao dịch bổ sung, sửa chữa hợp đồng sau khi phát hiện thông tin.
Ví dụ: Người bán không nói rõ việc nhà bị thấm tường nhẹ, nhưng người mua đã xem xét hiện trạng và vẫn quyết định mua → không đủ căn cứ lừa dối.
5. Người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?
Bước 1: Thu thập chứng cứ về việc giấu thông tin
Tin nhắn, ghi âm, email trao đổi;
Biên bản kiểm định tài sản;
Tài liệu pháp lý liên quan (tranh chấp, thế chấp, kê biên…).
Bước 2: Gửi yêu cầu làm rõ và thương lượng
Đây là bước cần thiết để xác lập căn cứ nếu vụ việc phải đưa ra tòa.
Bước 3: Khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu và bồi thường thiệt hại
Khởi kiện tại tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có tài sản (tùy loại tranh chấp).
Bước 4: Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu cần
Ví dụ: phong tỏa tài sản để tránh việc tẩu tán, chuyển nhượng cho người khác.
6. Lời khuyên để tránh rủi ro khi mua tài sản
Yêu cầu cung cấp toàn bộ giấy tờ pháp lý liên quan;
Kiểm tra thực địa, kiểm định kỹ thuật;
Kiểm tra tình trạng thế chấp, kê biên tại cơ quan có thẩm quyền;
Hạn chế mua bán qua giấy viết tay, phải ưu tiên hợp đồng công chứng (nếu pháp luật yêu cầu).
Kết luận
Hành vi giấu thông tin khi bán có thể là căn cứ để tòa tuyên hợp đồng vô hiệu nếu gây hiểu lầm nghiêm trọng và ảnh hưởng đến quyết định giao kết của người mua. Khi phát hiện dấu hiệu bị lừa dối, việc thu thập chứng cứ và yêu cầu xử lý kịp thời là yếu tố quyết định để bảo vệ quyền lợi.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
