Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có thể thỏa thuận phạt cọc
Trong thực tế giao dịch nhà đất, nhiều bên khi lập hợp đồng đặt cọc thường ghi thêm điều khoản “phạt cọc” để ràng buộc trách nhiệm nếu một bên vi phạm. Vậy thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc có được pháp luật cho phép không, hay chỉ áp dụng đúng cơ chế mất cọc – trả cọc gấp đôi? Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ.
>>> Xem thêm: Bạn đang tìm văn phòng công chứng uy tín, làm việc nhanh gọn và tận tâm?
1. Thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc là gì?
Thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc là việc các bên thống nhất:
Ngoài hậu quả pháp lý theo đặt cọc (mất cọc hoặc trả cọc gấp đôi),
Bên vi phạm còn phải chịu thêm một khoản tiền phạt hoặc trách nhiệm tài chính khác.
Ví dụ: “Bên vi phạm phải chịu phạt cọc gấp 3 lần tiền đặt cọc” hoặc “ngoài mất cọc còn phải bồi thường thêm”.
2. Pháp luật quy định thế nào về đặt cọc và phạt cọc?
2.1. Quy định về đặt cọc
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015:
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì mất cọc.
Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cọc và một khoản tiền tương đương (thường gọi là “trả cọc gấp đôi”).
👉 Đây là hậu quả pháp lý mặc định của đặt cọc.
2.2. Quy định về thỏa thuận phạt vi phạm
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015:
Các bên có quyền thỏa thuận phạt vi phạm khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Pháp luật dân sự không giới hạn mức phạt vi phạm, trừ trường hợp luật có quy định khác.
👉 Như vậy, về nguyên tắc, các bên được quyền thỏa thuận phạt cọc, nếu không trái pháp luật.
>>> Xem thêm: Tiết kiệm thời gian – chi phí – công sức khi bạn sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói, nhanh chóng và chính xác.
3. Có được thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không?
3.1. Quan điểm pháp lý chung
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm.
Phạt vi phạm là một chế tài hợp đồng.
Pháp luật không cấm việc các bên kết hợp đặt cọc với phạt vi phạm trong cùng một hợp đồng, nếu:
Thỏa thuận rõ ràng
Không vi phạm điều cấm của luật
Không trái đạo đức xã hội
👉 Do đó, thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc là hợp pháp, nếu được ghi nhận rõ ràng.
3.2. Lưu ý quan trọng về cách ghi thỏa thuận phạt cọc
Để thỏa thuận phạt cọc có hiệu lực, cần:
Ghi rõ trường hợp áp dụng (bên mua vi phạm hay bên bán vi phạm)
Phân biệt:
Mất cọc / trả cọc gấp đôi (theo đặt cọc)
Phạt vi phạm (theo thỏa thuận)
Tránh dùng thuật ngữ mơ hồ như “phạt cọc” nhưng không nêu cụ thể cơ chế áp dụng
4. Rủi ro pháp lý khi thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc
Một số rủi ro thường gặp:
❗ Ghi “phạt cọc gấp 3, gấp 4 lần” nhưng không phân biệt với chế tài đặt cọc
❗ Áp dụng phạt cọc chồng chéo, gây tranh chấp
❗ Tòa án có thể không chấp nhận phần thỏa thuận mơ hồ hoặc trái bản chất đặt cọc
👉 Thực tiễn xét xử cho thấy, nếu điều khoản phạt cọc không rõ ràng, Tòa án thường:
Chỉ áp dụng cơ chế mất cọc – trả cọc gấp đôi
Không chấp nhận yêu cầu phạt thêm
>>> Xem thêm: Đừng để giấy tờ pháp lý làm bạn lo lắng, hãy để Dịch vụ công chứng giải quyết nhanh cho bạn.
5. Ví dụ minh họa thực tế về thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc
Ví dụ 1: Thỏa thuận phạt cọc hợp pháp
Anh A và chị B ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, trong đó ghi rõ:
Nếu bên mua vi phạm: mất tiền đặt cọc
Nếu bên bán vi phạm: trả cọc gấp đôi
Ngoài ra, bên vi phạm còn phải chịu phạt vi phạm 200 triệu đồng
➡️ Điều khoản này có khả năng được công nhận, do tách bạch rõ đặt cọc và phạt vi phạm.
Ví dụ 2: Thỏa thuận phạt cọc dễ bị vô hiệu
Hợp đồng ghi: “Bên vi phạm phải chịu phạt cọc gấp 3 lần tiền đặt cọc”.
➡️ Điều khoản này dễ bị tranh chấp, vì:
Không rõ đây là đặt cọc hay phạt vi phạm
Có thể bị Tòa án diễn giải chỉ áp dụng mức trả cọc gấp đôi theo luật
6. Kết luận
Thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc là không bị pháp luật cấm
Các bên được quyền thỏa thuận phạt vi phạm ngoài hậu quả mất cọc – trả cọc gấp đôi
Tuy nhiên, điều khoản phạt cọc cần:
Ghi rõ ràng
Tách bạch giữa đặt cọc và phạt vi phạm
Tránh cách ghi mơ hồ, dễ bị vô hiệu
👉 Lời khuyên: với giao dịch nhà đất có giá trị lớn, nên soạn hợp đồng đặt cọc chặt chẽ hoặc công chứng để hạn chế tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
