Việc mua bán nhà đất, xe cộ hoặc các tài sản có giá trị lớn luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi tài sản đang vướng tranh chấp mà người mua không biết hoặc chủ quan bỏ qua. Thực tế ghi nhận nhiều trường hợp giao dịch bị vô hiệu, tiền đặt cọc mất trắng chỉ vì tài sản đang bị kiện, bị kê biên hoặc đang trong quá trình giải quyết tại tòa án. Do đó, hiểu rõ hậu quả pháp lý của mua bán tài sản tranh chấp là bước quan trọng để người mua tránh “bẫy pháp lý” và bảo vệ quyền lợi. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ các rủi ro, căn cứ pháp luật và khuyến nghị khi gặp tình huống này.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào uy tín khi bạn cần công chứng gấp hợp đồng mua bán nhà đất?
1. Tài sản đang tranh chấp là gì?
Theo “Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015”, tranh chấp là việc một hoặc nhiều bên có quyền, lợi ích đối lập và yêu cầu tòa án giải quyết. Tài sản được xem là đang tranh chấp khi:
Đã có đơn khởi kiện liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng;
Tòa án đã thụ lý vụ việc;
Tài sản đang bị kê biên hoặc phong tỏa theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
Có tranh chấp thực tế, dù chưa khởi kiện nhưng các bên đã có mâu thuẫn nghiêm trọng về quyền sở hữu.
>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng đất đai thuận tiện hơn khi códịch vụ sổ đỏ hỗ trợ
2. Giao dịch mua bán tài sản tranh chấp có vô hiệu không?
Theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi:
Chủ thể có quyền định đoạt tài sản;
Nội dung không vi phạm điều cấm;
Không nhằm che giấu hoặc trốn tránh nghĩa vụ.
Khi tài sản đang tranh chấp, rủi ro vô hiệu có thể xảy ra ở các mức độ:
2.1. Vô hiệu vì người bán không có quyền định đoạt
Nếu tài sản đang tranh chấp quyền sở hữu, người bán có thể không chứng minh được quyền bán, khiến giao dịch bị vô hiệu theo “Điều 123 và Điều 131 BLDS 2015”.
2.2. Vô hiệu khi tài sản đã bị kê biên hoặc phong tỏa
Theo “Điều 188 Luật Đất đai 2013” và các quy định liên quan, tài sản đang bị kê biên để thi hành án không được phép chuyển nhượng. → Mua tài sản bị kê biên sẽ dẫn đến giao dịch vô hiệu tuyệt đối.
2.3. Giao dịch bị tạm đình chỉ hoặc không thể đăng ký sang tên
Dù tòa chưa tuyên vô hiệu, nhưng người mua không thể sang tên, không thể sử dụng tài sản, dẫn đến thiệt hại lớn.
Cơ quan đăng ký (Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan đăng kiểm…) có quyền từ chối sang tên nếu tài sản đang tranh chấp hoặc bị phong tỏa.
3.2. Mất tiền đặt cọc hoặc tiền đã thanh toán
Nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu:
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Nhưng nếu lỗi thuộc người mua (không kiểm tra pháp lý), có thể không đòi lại được toàn bộ tiền hoặc bị coi là đồng phạm trong hành vi “tẩu tán tài sản”.
3.3. Bị lôi vào vụ kiện, mất thời gian và chi phí
Người mua có thể bị triệu tập vào vụ án tranh chấp, phải giải trình và cung cấp chứng cứ, gây phiền phức kéo dài.
3.4. Nguy cơ bị xử lý vì tiếp tay tẩu tán tài sản
Nếu tài sản bị kê biên hoặc dùng để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án, người mua có thể bị xem xét trách nhiệm dân sự, thậm chí hình sự nếu biết mà vẫn cố ý mua.
3.5. Rủi ro mất toàn bộ quyền lợi với tài sản
Sau khi tranh chấp được giải quyết, tòa có thể tuyên người bán không phải chủ sở hữu, kéo theo người mua mất hoàn toàn quyền đối với tài sản.
4. Dấu hiệu nhận biết tài sản đang tranh chấp
Người mua cần cảnh giác nếu xuất hiện các dấu hiệu sau:
Người bán hối thúc đặt cọc sớm, né tránh cung cấp giấy tờ gốc;
Giấy tờ tài sản có dấu “đang thụ lý”, “đang giải quyết”;
Tài sản có người khác xuất hiện tranh chấp hoặc phản đối khi giao dịch;
Trong sổ đỏ có ghi chú hạn chế chuyển nhượng hoặc đang thế chấp;
Người bán yêu cầu ký hợp đồng tay.
5. Người mua cần làm gì để hạn chế rủi ro?
5.1. Kiểm tra pháp lý tài sản
Tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai;
Kiểm tra tình trạng thế chấp;
Kiểm tra tình trạng kê biên tại cơ quan thi hành án;
Yêu cầu xem quyết định thụ lý nếu có tranh chấp.
5.2. Ký hợp đồng tại công chứng
Công chứng viên sẽ xác minh tình trạng pháp lý và từ chối nếu có tranh chấp. Đây là bước giúp người mua tránh giao dịch trái luật.
5.3. Yêu cầu điều khoản bảo đảm trách nhiệm của người bán
Ví dụ:
Cam kết tài sản không tranh chấp, không bị kê biên;
Cam kết bồi thường toàn bộ thiệt hại nếu thông tin sai.
5.4. Lựa chọn thanh toán theo tiến độ
Không nên thanh toán 100% trước khi kiểm tra hoặc khi tài sản chưa sang tên được.
Kết luận
“Mua bán tài sản tranh chấp” là một trong những giao dịch chứa nhiều rủi ro nhất mà người mua thường chủ quan bỏ qua. Chỉ cần thiếu thẩm tra pháp lý, người mua có thể mất tiền, mất thời gian kiện tụng và thậm chí mất hoàn toàn tài sản. Chủ động kiểm tra, yêu cầu cam kết và thực hiện giao dịch tại công chứng là cách bảo vệ quyền lợi an toàn nhất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
