Từ chối công chứng hợp đồng đặt cọc khi tài sản đang thuộc diện kê biên là tình huống thường phát sinh trong thực tiễn giao dịch nhà đất nhưng lại ít được người dân nhận diện đầy đủ rủi ro pháp lý. Nhiều bên cho rằng đặt cọc chỉ là “thỏa thuận dân sự ban đầu” nên vẫn có thể công chứng dù tài sản đang bị hạn chế giao dịch. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành quy định rất chặt chẽ về hiệu lực giao dịch đối với tài sản kê biên, đồng thời trao cho công chứng viên quyền và nghĩa vụ phải từ chối công chứng trong trường hợp này. Bài viết phân tích cụ thể căn cứ pháp lý, lý do từ chối công chứng và những lưu ý thực tiễn để tránh tranh chấp.
Về bản chất, kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế do cơ quan có thẩm quyền áp dụng nhằm bảo đảm thi hành án hoặc xử lý nghĩa vụ pháp lý của người có tài sản. Theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, tài sản đã bị kê biên sẽ bị hạn chế quyền định đoạt, bao gồm việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện các giao dịch nhằm làm thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản.
Có thể hiểu đơn giản rằng, kể từ thời điểm có quyết định kê biên hợp pháp, chủ sở hữu không còn toàn quyền tự do giao dịch đối với tài sản đó, dù tài sản vẫn đứng tên họ trên giấy tờ.
2. Công chứng viên có quyền từ chối công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp nào?
Theo Luật Công chứng 2024, công chứng viên không chỉ có quyền mà còn có nghĩa vụ từ chối công chứng nếu phát hiện hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp luật hoặc không đủ điều kiện có hiệu lực.
Cụ thể, khoản 4 Điều 43 Luật Công chứng 2024 quy định: “Công chứng viên phải từ chối công chứng nếu hợp đồng, giao dịch có đối tượng là tài sản mà pháp luật quy định không được giao dịch hoặc đang bị hạn chế quyền giao dịch”.
Trong khi đó, tài sản đang thuộc diện kê biên chính là đối tượng bị hạn chế quyền giao dịch theo quy định của pháp luật thi hành án. Do đó, việc từ chối công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này là bắt buộc, không phụ thuộc vào ý chí của các bên.
3. Vì sao hợp đồng đặt cọc liên quan đến tài sản kê biên không được công chứng?
Nhiều người cho rằng hợp đồng đặt cọc chỉ là giao dịch “chuẩn bị”, chưa làm phát sinh việc chuyển quyền sở hữu nên không bị cấm. Tuy nhiên, cách hiểu này không phù hợp với bản chất pháp lý của đặt cọc.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi hợp đồng đặt cọc hướng tới việc chuyển nhượng tài sản đã bị kê biên, thì bản thân giao dịch đặt cọc đó đã:
Hướng tới một giao dịch chính không thể thực hiện hợp pháp
Tiềm ẩn nguy cơ tẩu tán, làm thay đổi hiện trạng pháp lý của tài sản
Gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người được thi hành án
Chính vì vậy, công chứng viên phải đánh giá mục đích và hậu quả pháp lý tiềm ẩn của hợp đồng đặt cọc, chứ không chỉ hình thức bề ngoài của giao dịch.
4. Hợp đồng đặt cọc đã ký nhưng tài sản đang bị kê biên có hiệu lực không?
Trong trường hợp các bên vẫn tự ý lập hợp đồng đặt cọc (không công chứng) khi tài sản đang thuộc diện kê biên, hợp đồng này có nguy cơ rất cao bị tuyên vô hiệu.
Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật”.
Việc giao kết hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng tài sản bị kê biên được xem là hành vi vi phạm điều cấm, bởi pháp luật không cho phép chủ tài sản thực hiện giao dịch định đoạt trong thời gian kê biên.
Ví dụ thực tiễn: “Một bên đặt cọc mua nhà dù biết rõ căn nhà đang bị kê biên để thi hành án. Sau đó, giao dịch bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện, hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, bên nhận cọc phải hoàn trả tiền cọc nhưng không phải chịu phạt cọc”.
>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ có thể giúp làm sổ cho nhà chưa hoàn công không?
5. Trách nhiệm của công chứng viên khi phát hiện tài sản đang bị kê biên
Luật Công chứng 2024 đặt ra yêu cầu rất cao đối với công chứng viên trong việc kiểm tra điều kiện giao dịch. Khi phát hiện tài sản thuộc diện kê biên, công chứng viên có trách nhiệm:
Giải thích rõ lý do từ chối công chứng cho các bên
Lập văn bản từ chối công chứng theo đúng quy định
Tránh tiếp tay cho các giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý và tranh chấp sau này
Việc vẫn cố tình công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này có thể khiến công chứng viên chịu trách nhiệm bồi thường và xử lý kỷ luật theo quy định pháp luật.
6. Người dân cần lưu ý gì trước khi đặt cọc mua bán tài sản?
Để tránh bị từ chối công chứng hoặc rơi vào tranh chấp, người dân cần đặc biệt lưu ý:
Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản tại cơ quan đăng ký hoặc thi hành án
Không đặt cọc khi tài sản đang bị kê biên, phong tỏa hoặc tranh chấp
Yêu cầu bên bán cam kết rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản bằng văn bản
Tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi giao tiền đặt cọc
Những bước này giúp hạn chế tối đa nguy cơ mất cọc hoặc giao dịch vô hiệu.
7. Kết luận
Từ chối công chứng hợp đồng đặt cọc khi tài sản đang thuộc diện kê biên không phải là sự “khó khăn” của công chứng viên, mà là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo vệ trật tự pháp luật và quyền lợi của các bên liên quan. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của tài sản kê biên và hợp đồng đặt cọc sẽ giúp người dân tránh được những rủi ro đáng tiếc. Trong mọi trường hợp, sự thận trọng trước khi đặt cọc luôn là yếu tố quyết định để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chính mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
