Lưu ý đặc biệt khi công chứng hợp đồng chia tách đất phi nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp – bao gồm đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp – là loại tài sản có giá trị lớn và thường xuyên được giao dịch, phân chia giữa các bên liên quan. Trong đó, việc chia tách đất phi nông nghiệp và công chứng hợp đồng chia tách là một bước thủ tục đặc biệt quan trọng, vừa đảm bảo quyền lợi, vừa tránh rủi ro pháp lý.
Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành như “Luật Đất đai 2024”, “Luật Công chứng 2024”, và các văn bản hướng dẫn, việc công chứng chia tách đất phi nông nghiệp có nhiều điểm khác biệt và cần hết sức lưu ý nếu không muốn bị từ chối đăng ký biến động hoặc hợp đồng bị vô hiệu.
>>> Xem thêm: Tách thửa theo thỏa thuận miệng có giá trị khi đã Công chứng tách thửa không?
Khi nào cần công chứng hợp đồng chia tách đất phi nông nghiệp?
Theo khoản 2 Điều 153 “Luật Đất đai 2024”:
“Việc chia tách quyền sử dụng đất giữa các đồng sở hữu hoặc trong trường hợp phân chia tài sản chung liên quan đến đất phải được lập hợp đồng bằng văn bản và công chứng theo quy định pháp luật.”
Như vậy, mọi giao dịch phân chia đất phi nông nghiệp (dù là giữa vợ chồng, anh em, người đồng sở hữu…) đều cần lập hợp đồng chia tách và tiến hành công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Văn bản này là căn cứ pháp lý duy nhất để cơ quan đăng ký đất đai chấp thuận cập nhật thông tin chủ sử dụng mới.
Điều kiện pháp lý để được chia tách đất phi nông nghiệp
Phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 141 “Luật Đất đai 2024”:
“Việc chia tách thửa đất chỉ được thực hiện khi thửa đất nằm trong khu vực được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”
Do đó, không phải thửa đất nào cũng được chia – nhất là tại khu vực đô thị, đất quy hoạch công trình công cộng, đất chưa có hạ tầng kỹ thuật phù hợp.
👉 Lưu ý: Trước khi lập hợp đồng chia tách, nên kiểm tra trước quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Đảm bảo diện tích tối thiểu sau chia tách
UBND cấp tỉnh ban hành quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi chia. Nếu hợp đồng chia tách dẫn đến các thửa đất nhỏ hơn mức này thì hợp đồng không đủ điều kiện công chứng và đăng ký.
Ví dụ: UBND TP.HCM quy định đất ở đô thị phải tối thiểu 36m² (mặt tiền không dưới 3m). Nếu chia thành các thửa 30m², sẽ bị từ chối.
Lưu ý khi công chứng chia tách đất phi nông nghiệp
Hồ sơ cần chuẩn bị
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng)
Dự thảo hợp đồng chia tách
Giấy tờ cá nhân (CCCD/CMND) của các bên
Văn bản đồng thuận của đồng sở hữu (nếu có)
Văn bản xác nhận không tranh chấp, không kê biên (nếu cần)
Công chứng viên sẽ kiểm tra gì?
Căn cứ Điều 7 “Luật Công chứng 2024”, công chứng viên có nghĩa vụ:
“Kiểm tra tính hợp pháp của văn bản giao dịch, xác thực chủ thể và nội dung, từ chối công chứng nếu phát hiện có yếu tố trái pháp luật, không đầy đủ hồ sơ, hoặc chủ thể không đủ năng lực hành vi dân sự.”
Nếu hợp đồng chia tách không được công chứng hoặc công chứng không hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không cập nhật thông tin biến động, dẫn đến việc không thể thực hiện các giao dịch dân sự tiếp theo như bán, tặng cho, thế chấp phần đất được chia.
Trong một số vụ tranh chấp dân sự, hợp đồng chia tách bị tuyên vô hiệu do lập sai hình thức hoặc người ký không có quyền. Điều này có thể dẫn đến mất quyền sử dụng phần đất, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên.
Ví dụ minh họa thực tế
Ông A và bà B là hai anh em cùng sở hữu lô đất 400m² đất phi nông nghiệp tại khu vực quận 9, TP.HCM. Do muốn phân chia để sử dụng riêng, hai người lập hợp đồng chia tách phần đất.
Tuy nhiên, thửa đất sau chia có một phần chỉ 30m² và mặt tiền dưới 3m – không đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND TP.HCM. Dù đã lập hợp đồng, công chứng viên từ chối ký. Sau đó, cả hai phải điều chỉnh phương án chia lại để đảm bảo hợp pháp.
Một số lưu ý cuối cùng
Không nên chia tách nếu chưa kiểm tra kỹ quy hoạch và hạn mức diện tích
Nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi lập hợp đồng
Nếu đất có người đồng sở hữu khác, cần đảm bảo đồng thuận rõ ràng bằng văn bản
Kết luận
Việc công chứng chia tách đất phi nông nghiệp tưởng chừng đơn giản nhưng thực chất lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu không nắm vững quy định pháp lý. Từ điều kiện chia tách, hồ sơ, đến nội dung hợp đồng – tất cả đều cần thực hiện đúng, đủ, và hợp pháp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
