Công chứng hợp đồng thuê nhà của người đang bị hạn chế năng lực hành vi dân sự
Trong thực tế công chứng các giao dịch dân sự, không hiếm gặp tình huống một bên trong hợp đồng là người đã bị tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự – chẳng hạn như người mắc bệnh tâm thần, người nghiện ma túy nặng đang được kiểm soát.
Việc công chứng thuê nhà người hạn chế năng lực cần được xem xét kỹ lưỡng vì ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị pháp lý của hợp đồng. Nếu không tuân thủ đúng quy định, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện chủ thể trong giao dịch dân sự.
Thế nào là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự?
Căn cứ theo Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là:
“Người nghiện ma túy hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình, được tòa án tuyên bố theo yêu cầu của người thân hoặc cơ quan có thẩm quyền.”
Người này vẫn có năng lực hành vi, nhưng bị hạn chế trong một số giao dịch quan trọng, trong đó bao gồm hợp đồng liên quan đến bất động sản như thuê hoặc cho thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà có bị vô hiệu nếu người ký bị hạn chế năng lực?
Căn cứ “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, một hợp đồng chỉ có hiệu lực khi:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự
Nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội
Hình thức hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật
Trường hợp bên ký hợp đồng thuê nhà là người đã bị tuyên hạn chế năng lực hành vi, hợp đồng đó chỉ có giá trị khi:
Có người đại diện theo pháp luật ký thay
Hoặc có sự đồng ý của người giám hộ (nếu pháp luật yêu cầu)
Nếu không có những yếu tố trên, hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do chủ thể không đủ điều kiện giao kết, căn cứ “Điều 131 và Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015”.
Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng với người hạn chế năng lực
Theo Điều 44 Luật Công chứng 2024, công chứng viên phải từ chối công chứng nếu phát hiện:
“Người yêu cầu công chứng không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoặc không có người đại diện hợp pháp theo quy định pháp luật.”
Đồng thời, tại “Điều 43 khoản 1 điểm b”, Luật này quy định rõ:
“Người yêu cầu công chứng là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì phải có người đại diện hợp pháp tham gia và ký tên, điểm chỉ.”
Như vậy, trong trường hợp người bị hạn chế năng lực hành vi là bên thuê hoặc bên cho thuê nhà, thì việc công chứng hợp đồng chỉ hợp lệ khi:
Có quyết định của tòa án xác nhận tình trạng hạn chế
Có người đại diện hợp pháp đi cùng, ký tên và xuất trình giấy tờ chứng minh quan hệ đại diện
Công chứng viên xác minh được người đại diện có năng lực và thẩm quyền thay mặt
>>> Xem thêm: Thẩm quyền và giới hạn của Văn phòng Công chứng trong giao dịch dân sự rủi ro cao
Thủ tục công chứng thuê nhà với người bị hạn chế năng lực
Hồ sơ cần chuẩn bị:
Hợp đồng thuê nhà (ít nhất 03 bản)
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu cho thuê)
Giấy xác nhận của tòa án về tình trạng hạn chế năng lực hành vi dân sự
Giấy tờ tùy thân của các bên tham gia
Văn bản xác định người đại diện theo pháp luật, kèm giấy tờ tùy thân
Các giấy tờ khác liên quan (ủy quyền, đăng ký tạm trú…)
Lưu ý: Công chứng viên có thể yêu cầu giám định y khoa nếu có nghi ngờ về tình trạng năng lực hành vi tại thời điểm ký. Việc từ chối công chứng là hợp pháp nếu không có căn cứ rõ ràng để xác lập quyền đại diện.
Bà H được tòa án tuyên là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự vì nghiện cờ bạc dẫn đến bán phá giá tài sản. Tuy nhiên, bà H vẫn cố gắng tự ký hợp đồng cho thuê căn nhà đứng tên mình cho bên A. Sau khi phát sinh tranh chấp, Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do bà H không có năng lực hành vi đầy đủ và không có người đại diện hợp pháp tham gia giao kết.
Ngược lại, nếu khi ký hợp đồng đã có người giám hộ hoặc người đại diện được tòa án công nhận ký thay, hợp đồng sẽ được công nhận và có hiệu lực pháp lý đầy đủ.
Kết luận: Không nên chủ quan khi công chứng hợp đồng với người bị hạn chế năng lực hành vi
Việc công chứng thuê nhà người hạn chế năng lực là vấn đề pháp lý nhạy cảm, yêu cầu công chứng viên phải cẩn trọng kiểm tra hồ sơ, xác thực năng lực hành vi và quyền đại diện. Các bên tham gia cũng cần nắm rõ:
Không thể ký thay khi không có căn cứ pháp luật rõ ràng
Người bị hạn chế năng lực không thể tự định đoạt tài sản cho thuê
Tòa án có thể tuyên vô hiệu toàn bộ hợp đồng nếu quy trình công chứng sai
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
