Căn hộ chưa bàn giao có được ký hợp đồng thế chấp?
Thế chấp căn hộ chưa bàn giao đang trở thành nhu cầu phổ biến trong bối cảnh nhiều người mua nhà cần vay vốn trước khi nhận nhà. Tuy nhiên, việc thế chấp này có hợp pháp không, có thể thực hiện trong những điều kiện nào và cần lưu ý gì để tránh rủi ro? Cùng tìm hiểu quy định pháp lý và thực tiễn giao dịch qua bài viết dưới đây.
Thế chấp căn hộ chưa bàn giao là việc người mua sử dụng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai để đảm bảo nghĩa vụ tài chính (thường là khoản vay ngân hàng), ngay cả khi chưa được bàn giao nhà.
1.2 Loại tài sản dùng để thế chấp
Theo pháp luật, tài sản thế chấp có thể bao gồm cả quyền tài sản. Căn hộ chưa bàn giao được coi là tài sản hình thành trong tương lai, và người mua có thể dùng quyền đòi hỏi tài sản từ hợp đồng mua bán để thế chấp.
2. Căn cứ pháp lý về thế chấp căn hộ chưa bàn giao
2.1 Bộ luật Dân sự 2015
Điều 295 BLDS 2015: Cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Điều 317 BLDS 2015: Quy định thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.
📌 Lưu ý: Dù căn hộ chưa bàn giao nhưng người mua đã ký hợp đồng mua bán hợp pháp thì quyền đòi hỏi căn hộ là tài sản có thể dùng để thế chấp.
2.2 Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014: Chủ đầu tư chỉ được phép bán căn hộ khi đã được ngân hàng bảo lãnh.
Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Cho phép mua bán nhà hình thành trong tương lai khi đủ điều kiện.
2.3 Thông tư 07/2023/TT-NHNN
Hướng dẫn cụ thể về việc thế chấp tài sản là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng.
3. Khi nào được thế chấp căn hộ chưa bàn giao?
3.1 Điều kiện thế chấp tại ngân hàng
Cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Dự án đã được chủ đầu tư đủ điều kiện bán theo quy định pháp luật.
Người vay đã ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư.
Chủ đầu tư không đang thế chấp dự án đó hoặc đã có giải chấp đối với căn hộ cụ thể.
Có giấy tờ chứng minh quyền tài sản và được ngân hàng chấp nhận.
>>> Xem thêm: Hợp đồng thế chấp: Quyền và nghĩa vụ của các bên theo pháp luật mới nhất
3.2 Các bước thực hiện thế chấp
Chuẩn bị hợp đồng mua bán, giấy tờ cá nhân và hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án.
Ngân hàng thẩm định tính hợp pháp của quyền tài sản.
Ký hợp đồng thế chấp tại tổ chức công chứng (nếu có yêu cầu).
Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu áp dụng).
>>> Xem thêm: Làm thế nào để chọn văn phòng công chứng uy tín khi công chứng hợp đồng thế chấp? Xem ngay công chứng hợp đồng thế chấp.
4. Ví dụ minh họa thực tế việc thế chấp căn hộ chưa bàn giao
Tình huống: Anh Nam mua một căn hộ tại dự án X, đã ký hợp đồng mua bán hợp pháp và đang chờ bàn giao trong 6 tháng tới. Anh muốn vay ngân hàng 500 triệu đồng để trả tiếp tiến độ.
Dự án có đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.
Chủ đầu tư đã được giải chấp căn hộ anh Nam mua.
Hợp đồng mua bán hợp pháp và không có tranh chấp.
Ngân hàng tiến hành ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm và giải ngân vốn cho anh Nam.
5. Lưu ý khi thế chấp căn hộ chưa bàn giao
5.1 Nguy cơ pháp lý nếu dự án có tranh chấp căn hộ chưa bản giao
Nếu chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án chưa giải chấp, người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và không thể thế chấp hợp pháp.
5.2 Nên kiểm tra kỹ điều kiện dự án căn hộ chưa bàn giao
Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư:
Cung cấp văn bản giải chấp căn hộ cụ thể.
Cung cấp giấy phép xây dựng và văn bản nghiệm thu phần móng.
5.3 Cần tư vấn ngân hàng từ sớm
Không phải ngân hàng nào cũng chấp nhận hình thức thế chấp này. Việc chủ động làm việc sớm với ngân hàng sẽ giúp hồ sơ được xử lý nhanh chóng và hạn chế rủi ro.
Thế chấp căn hộ chưa bàn giao là hoàn toàn hợp pháp nếu người mua có hợp đồng mua bán hợp lệ và dự án đáp ứng các điều kiện pháp luật. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn, người mua cần xem xét kỹ tính pháp lý của dự án, yêu cầu giải chấp căn hộ và làm việc với ngân hàng có kinh nghiệm trong lĩnh vực này.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
