Trong thực tiễn giao dịch nhà đất, đặc biệt với các dự án lớn hoặc tài sản có giá trị cao, các bên thường thỏa thuận việc chuyển nhượng theo từng giai đoạn nhằm phân bổ nghĩa vụ tài chính và giảm áp lực thanh toán. Tuy nhiên, khi hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện theo nhiều giai đoạn, vấn đề thời điểm công chứng trở thành yếu tố pháp lý then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực hợp đồng, nghĩa vụ thuế và khả năng bảo vệ quyền lợi các bên. Việc xác định sai hoặc hiểu chưa đầy đủ về thời điểm công chứng trong trường hợp này có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài. Bài viết phân tích chuyên sâu thời điểm công chứng trong hợp đồng chuyển nhượng từng giai đoạn dưới góc độ pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Top sai lầm người dân thường mắc khi tớivăn phòng công chứng lần đầu
Hợp đồng chuyển nhượng từng giai đoạn là gì?
Hợp đồng chuyển nhượng từng giai đoạn là hợp đồng trong đó các bên thỏa thuận việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ hoặc quyền sở hữu tài sản theo các mốc thời gian hoặc điều kiện cụ thể, thay vì hoàn tất toàn bộ giao dịch tại một thời điểm duy nhất.
Trong lĩnh vực bất động sản, hình thức này thường xuất hiện khi:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với tiến độ thanh toán;
Chuyển nhượng dự án, phần dự án hoặc tài sản hình thành trong tương lai;
Chuyển nhượng tài sản đang chịu các điều kiện pháp lý hoặc tài chính chưa hoàn tất ngay.
Dù được thực hiện theo nhiều giai đoạn, hợp đồng chuyển nhượng vẫn phải tuân thủ yêu cầu về hình thức theo quy định của pháp luật.
Cơ sở pháp lý điều chỉnh thời điểm công chứng
Thời điểm công chứng trong hợp đồng chuyển nhượng từng giai đoạn chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều văn bản pháp luật, nổi bật gồm:
Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Công chứng 2024;
Luật Đất đai 2024 (đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất);
Các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan.
Theo quy định tại “Điều 5 Luật Công chứng 2024”, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Điều này cho thấy, dù hợp đồng có nhiều giai đoạn thực hiện, thời điểm công chứng vẫn là mốc pháp lý xác lập hiệu lực của hợp đồng.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng từng giai đoạn được thực hiện khi nào?
Công chứng toàn bộ hợp đồng ngay từ đầu
Đây là phương án phổ biến nhất trong thực tiễn. Các bên lập và công chứng một hợp đồng tổng thể, trong đó:
Ghi nhận rõ các giai đoạn chuyển nhượng;
Xác định điều kiện, thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của từng giai đoạn;
Ràng buộc trách nhiệm pháp lý nếu một bên không tiếp tục thực hiện các giai đoạn sau.
Trong trường hợp này, thời điểm công chứng là thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực pháp lý, còn việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng được thực hiện theo tiến độ đã thỏa thuận.
Một số giao dịch lựa chọn cách ký kết và công chứng các hợp đồng riêng biệt cho từng giai đoạn chuyển nhượng. Cách làm này chỉ phù hợp khi:
Pháp luật cho phép tách riêng từng phần tài sản;
Mỗi giai đoạn là một giao dịch độc lập về mặt pháp lý.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng trong trường hợp này, mỗi lần công chứng được xem là một thời điểm xác lập hiệu lực mới, kéo theo nghĩa vụ thuế, phí và rủi ro pháp lý phát sinh tương ứng.
Ý nghĩa pháp lý của thời điểm công chứng trong chuyển nhượng từng giai đoạn
Thời điểm công chứng không chỉ mang tính hình thức mà còn quyết định nhiều hệ quả pháp lý quan trọng:
Là căn cứ xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực;
Là mốc xác định quyền, nghĩa vụ của các bên trước pháp luật;
Là căn cứ để cơ quan nhà nước xem xét nghĩa vụ thuế, lệ phí;
Là yếu tố then chốt khi giải quyết tranh chấp phát sinh giữa các bên hoặc với bên thứ ba.
Theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, một giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về hình thức theo quy định pháp luật. Đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, công chứng là điều kiện bắt buộc.
Rủi ro pháp lý khi xác định không đúng thời điểm công chứng
Trong hợp đồng chuyển nhượng từng giai đoạn, việc xác định không rõ hoặc không đúng thời điểm công chứng có thể dẫn đến nhiều rủi ro như:
Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức;
Tranh chấp về việc giai đoạn nào đã phát sinh hiệu lực, giai đoạn nào chưa;
Khó xác định thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế;
Rủi ro khi một bên thay đổi ý chí hoặc năng lực pháp lý giữa các giai đoạn.
Thực tiễn xét xử cho thấy, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc các bên hiểu nhầm rằng chỉ khi hoàn tất giai đoạn cuối cùng thì hợp đồng mới có hiệu lực, trong khi pháp luật lại xác định hiệu lực ngay tại thời điểm công chứng.
Để hạn chế rủi ro, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng từng giai đoạn cần lưu ý:
Ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng về thời điểm công chứng và hiệu lực pháp lý;
Phân biệt rõ giữa “thời điểm có hiệu lực của hợp đồng” và “thời điểm thực hiện từng giai đoạn”;
Đối với bất động sản, cần kiểm tra kỹ điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm công chứng;
Công chứng viên cần giải thích rõ hậu quả pháp lý của việc công chứng một lần hay nhiều lần cho các bên.
Theo “Điều 17 Luật Công chứng 2024”, công chứng viên có nghĩa vụ giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng cho người yêu cầu công chứng.
Thời điểm công chứng trong hợp đồng chuyển nhượng từng giai đoạn là mốc pháp lý mang tính quyết định, không phụ thuộc vào việc các bên thực hiện giao dịch theo một hay nhiều giai đoạn. Việc hiểu đúng và xác định chính xác thời điểm công chứng giúp bảo đảm hiệu lực hợp đồng, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Trong bối cảnh giao dịch ngày càng phức tạp, việc tuân thủ chặt chẽ quy định về công chứng là yêu cầu không thể xem nhẹ.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
