Trong các giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc thường được lập trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức nhằm bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Trên thực tế, nhiều bên lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất để tăng tính an toàn pháp lý và hạn chế rủi ro tranh chấp. Tuy nhiên, không ít trường hợp hợp đồng đặt cọc vẫn phát sinh tranh chấp do sai sót về chủ thể, tài sản hoặc nội dung cam kết. Vì vậy, việc nắm rõ các lưu ý quan trọng khi công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là điều cần thiết.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Trong giao dịch nhà đất, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, theo đó bên mua giao một khoản tiền cho bên bán để bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong tương lai.
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải công chứng. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không đặt ra yêu cầu về hình thức công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng đặt cọc.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất được khuyến nghị trong các trường hợp:
Giá trị đặt cọc lớn;
Tài sản là nhà, đất có giá trị cao;
Giao dịch có yếu tố phức tạp (đồng sở hữu, tài sản chung vợ chồng);
Các bên muốn tăng giá trị chứng minh khi xảy ra tranh chấp.
Công chứng không làm thay đổi bản chất của hợp đồng đặt cọc nhưng giúp xác lập tính an toàn pháp lý cho giao dịch.
Những lưu ý quan trọng về chủ thể khi công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất
Chủ thể phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chỉ có hiệu lực khi chủ thể có năng lực hành vi dân sự phù hợp. Khi công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra:
Độ tuổi, năng lực nhận thức;
Tình trạng hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự;
Việc đại diện (nếu có) có đúng thẩm quyền hay không.
Nếu một bên không đủ năng lực hành vi dân sự, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
Nếu thiếu chữ ký của người có quyền sở hữu, hợp đồng đặt cọc có thể bị xem là không có giá trị ràng buộc đối với toàn bộ tài sản.
Lưu ý về tình trạng pháp lý của nhà đất khi đặt cọc
Một trong những rủi ro phổ biến khi đặt cọc là đặt cọc đối với nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Theo Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện như có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.
Mặc dù hợp đồng đặt cọc có thể được lập trước khi đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng cần ghi rõ:
Tình trạng pháp lý hiện tại của nhà đất;
Thời hạn dự kiến hoàn tất điều kiện chuyển nhượng;
Trách nhiệm và hậu quả pháp lý nếu không đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán chính thức.
Lưu ý về nội dung tiền đặt cọc và xử lý vi phạm
Mức tiền đặt cọc
Pháp luật không giới hạn mức tiền đặt cọc. Tuy nhiên, các bên cần thỏa thuận rõ:
Số tiền đặt cọc;
Thời điểm giao nhận tiền;
Hình thức giao tiền (tiền mặt hoặc chuyển khoản).
Khi công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất, công chứng viên thường yêu cầu ghi rõ việc đã giao tiền hay sẽ giao tiền sau.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Do đó, hợp đồng đặt cọc cần quy định rõ các trường hợp được coi là vi phạm và cách xử lý để tránh tranh chấp.
Lưu ý về thời điểm công chứng và hiệu lực hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực từ thời điểm các bên ký kết, trừ khi có thỏa thuận khác. Việc công chứng không làm phát sinh hiệu lực mới nhưng:
Xác định rõ thời điểm giao kết;
Làm căn cứ chứng minh ý chí tự nguyện của các bên;
Giảm thiểu khả năng tranh chấp về chữ ký hoặc nội dung hợp đồng.
Đặc biệt, trong trường hợp ký ngoài trụ sở hoặc ký vào các thời điểm khác nhau, cần ghi nhận rõ thời điểm công chứng để tránh tranh cãi về hiệu lực.
Một số lưu ý thực tiễn khác khi công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất
Không nên sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc sơ sài, thiếu nội dung;
Cần mô tả cụ thể nhà đất đặt cọc (số thửa, diện tích, giấy chứng nhận);
Nên thỏa thuận rõ trách nhiệm nộp thuế, phí khi ký hợp đồng mua bán;
Kiểm tra kỹ thông tin nhân thân và giấy tờ pháp lý trước khi công chứng.
Mặc dù pháp luật không bắt buộc, nhưng công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất là biện pháp quan trọng giúp bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch mua bán nhà đất. Việc công chứng không chỉ giúp các bên hạn chế rủi ro tranh chấp mà còn tạo cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền lợi khi phát sinh vi phạm hợp đồng. Do đó, trước khi đặt cọc, các bên cần xem xét kỹ lưỡng về chủ thể, tài sản và nội dung thỏa thuận để tránh những hệ quả pháp lý không mong muốn.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
