Công chứng hợp đồng thuê nhà và việc khai báo thuế cho thuê
Cho thuê nhà là hoạt động phổ biến trong đời sống dân sự, đặc biệt tại đô thị lớn. Tuy nhiên, nhiều cá nhân vẫn hiểu sai rằng chỉ cần ký hợp đồng là đủ. Thực tế, công chứng hợp đồng thuê nhà và thuế là hai yếu tố gắn bó mật thiết, ảnh hưởng đến tính hợp pháp và trách nhiệm tài chính của cả bên cho thuê lẫn bên thuê.
Vậy công chứng có ảnh hưởng như thế nào đến nghĩa vụ kê khai thuế? Khi nào thì chủ nhà phải nộp thuế? Nếu không công chứng có bị xử phạt?
Vì sao cần công chứng hợp đồng thuê nhà trước khi khai báo thuế?
Căn cứ “khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2023”, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có yêu cầu hoặc cần làm thủ tục tại cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, việc khai thuế cho thuê nhà tại cơ quan thuế địa phương thường đòi hỏi:
Hợp đồng thuê nhà có công chứng hoặc chứng thực
Có xác nhận quyền sở hữu nhà (giấy chứng nhận)
Có thông tin rõ ràng về người thuê, thời hạn thuê, giá thuê
Do đó, công chứng là điều kiện quan trọng để cơ quan thuế xem xét tính hợp lệ của giao dịch thuê nhà.
Các loại thuế phát sinh khi cho thuê nhà
Căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC, chủ nhà là cá nhân cho thuê nếu có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ phải nộp:
Thuế giá trị gia tăng (GTGT): 5% trên doanh thu
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): 5% trên doanh thu
Lệ phí môn bài: nếu doanh thu từ 300 triệu đồng/năm trở lên (tùy mức)
Tổng thuế thực tế phải nộp thường là 10% doanh thu + lệ phí môn bài (nếu có).
Hồ sơ khai thuế thuê nhà cần gì?
Theo quy định tại Điều 7 Thông tư 40/2021/TT-BTC và hướng dẫn của Tổng cục Thuế, để khai thuế cho thuê nhà, cá nhân cần chuẩn bị:
Hợp đồng thuê nhà đã công chứng (hoặc chứng thực)
Bản sao CMND/CCCD của bên cho thuê và bên thuê
Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
Tờ khai thuế (theo mẫu số 01/TTS)
Giấy đề nghị nộp thuế theo từng kỳ (nếu chia kỳ)
Trường hợp không có hợp đồng công chứng, cán bộ thuế có thể yêu cầu làm rõ tính pháp lý của giao dịch, thậm chí từ chối tiếp nhận hồ sơ nếu nghi ngờ trốn thuế hoặc giả tạo hợp đồng.
Ai nộp thuế: bên cho thuê hay bên thuê?
Theo nguyên tắc, người có thu nhập chịu thuế là bên cho thuê, nhưng thực tế có thể thỏa thuận trong hợp đồng về nghĩa vụ thuế.
Ví dụ: Trong hợp đồng công chứng có ghi “giá thuê đã bao gồm toàn bộ các loại thuế, phí”, thì chủ nhà phải nộp đủ thuế theo quy định. Ngược lại, nếu hợp đồng ghi rõ “bên thuê chịu thuế”, thì người thuê sẽ thay mặt chủ nhà nộp.
Tuy nhiên, nghĩa vụ kê khai vẫn thuộc về bên cho thuê, kể cả khi phí thuế đã được bên thuê thanh toán hộ.
Công chứng hợp đồng thuê nhà giúp gì trong thủ tục thuế?
Tạo căn cứ pháp lý rõ ràng cho giao dịch thuê → Cơ quan thuế xác định được thời điểm phát sinh thu nhập, giá thuê thực tế, thời hạn thuê để tính đúng thuế.
Hạn chế tranh chấp về nghĩa vụ tài chính → Công chứng viên có trách nhiệm giải thích rõ cho các bên về điều khoản thuế trong hợp đồng (căn cứ Điều 17 Luật Công chứng 2024).
Giúp kê khai thuế thuận lợi tại địa phương → Phần lớn Chi cục thuế phường/xã chỉ tiếp nhận hợp đồng có công chứng/chứng thực khi xác lập nghĩa vụ thuế.
>>> Xem thêm: Giao dịch tưởng hợp lệ nhưng bị từ chối công chứng – Lý do từ văn phòng công chứng
Rủi ro nếu không công chứng và không khai thuế
Bị xử phạt hành chính từ 500.000 đồng đến 25 triệu đồng theo Luật Quản lý thuế 2019
Không được tính chi phí thuê hợp lệ nếu bên thuê là doanh nghiệp
Hợp đồng dễ bị vô hiệu khi tranh chấp (theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 – vi phạm điều cấm của luật)
Ngoài ra, không khai thuế còn có thể bị truy thu, tính lãi chậm nộp, và nếu có dấu hiệu gian lận thuế, có thể bị truy cứu hình sự.
Lưu ý để công chứng thuê nhà và khai thuế đúng luật
Công chứng rõ ràng các nội dung: tiền thuê, nghĩa vụ thuế, thời gian, cách thanh toán
Ghi rõ ai là người thực hiện khai báo và nộp thuế
Lưu giữ hóa đơn, biên nhận tiền, biên bản bàn giao
Định kỳ đến cơ quan thuế nộp tờ khai, tránh dồn nộp cuối kỳ
Với các hợp đồng ngắn hạn (dưới 6 tháng), vẫn nên công chứng nếu giá trị lớn
Kết luận: Công chứng thuê nhà là bước đầu tiên để thực hiện nghĩa vụ thuế minh bạch
Trong bối cảnh cơ quan thuế ngày càng siết chặt việc quản lý thu nhập từ cho thuê tài sản, công chứng thuê nhà và thuế trở thành hai yếu tố không thể tách rời. Công chứng không chỉ giúp hợp thức hóa giao dịch, mà còn là căn cứ quan trọng để kê khai, nộp thuế đúng quy định, phòng tránh rủi ro pháp lý về sau.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
