Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất khi có tranh chấp — Giải pháp và lưu ý
Công chứng nhà đất có tranh chấp là vấn đề thường xuyên phát sinh trong thực tiễn, đặc biệt khi thị trường bất động sản sôi động. Giao dịch liên quan đến tài sản đang có tranh chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng như hợp đồng bị vô hiệu, mất tiền, mất quyền lợi. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật và hướng xử lý an toàn.
Luật Đất đai 2013, Điều 188: Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Công chứng 2014, Điều 44: Trường hợp từ chối công chứng.
Bộ luật Dân sự 2015, Điều 122, 123: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Luật Tố tụng dân sự 2015, Điều 114: Biện pháp khẩn cấp tạm thời.
>>> Xem thêm: Miễn phí công chứng tại nhà cho người khuyết tật, neo đơn.
2. Thế nào là nhà đất có tranh chấp?
Nhà đất có tranh chấp là trường hợp:
Có đơn khởi kiện, khiếu nại, tố cáo đang được Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Bị ngăn chặn giao dịch bởi cơ quan thi hành án, tòa án hoặc cơ quan điều tra.
Có nhiều người cùng tuyên bố quyền sở hữu hoặc có dấu hiệu mâu thuẫn về quyền thừa kế, tài sản chung vợ chồng, tài sản hộ gia đình…
3. Quy định về công chứng nhà đất có tranh chấp
3.1 Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nhà đất tranh chấp
Theo Điều 44 Luật Công chứng 2014:
“Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu biết rõ tài sản trong hợp đồng là đối tượng đang có tranh chấp…”
Do đó, khi phát hiện nhà đất đang bị kiện, bị kê biên, bị tranh chấp quyền sở hữu hoặc bị ngăn chặn, công chứng viên sẽ từ chối lập hợp đồng mua bán.
3.2 Giao dịch trong thời gian công chứng nhà đất tranh chấp có thể bị vô hiệu
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015:
“Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.”
Nếu giao dịch mua bán được thực hiện trong thời điểm tranh chấp và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba, hợp đồng có nguy cơ bị Tòa tuyên vô hiệu.
Bước 4: Thực hiện công chứng sau khi tranh chấp đã được giải quyết
Chỉ khi có văn bản của Tòa án/cơ quan có thẩm quyền xác nhận không còn tranh chấp, công chứng viên mới có thể tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng mua bán.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ông T có nhà đất tại TP.Hà Nội. Sau khi ly hôn, ông muốn bán căn nhà. Tuy nhiên, vợ cũ của ông T đã nộp đơn lên Tòa án yêu cầu chia tài sản chung và đề nghị ngăn chặn việc chuyển nhượng căn nhà.
Anh H (người mua) không biết rõ tình trạng tranh chấp nên vẫn đặt cọc 500 triệu. Khi làm thủ tục công chứng, công chứng viên từ chối do có thông báo ngăn chặn từ Tòa.
Cuối cùng, anh H phải chờ đến khi Tòa án ra bản án chia tài sản xong, ông T mới đủ điều kiện ký hợp đồng bán. Giao dịch chậm trễ gần 1 năm, bên mua bị ảnh hưởng tài chính nghiêm trọng.
Công chứng nhà đất có tranh chấp là một quy trình rủi ro cao, đòi hỏi sự cẩn trọng tuyệt đối từ cả bên mua và bên bán. Luật pháp Việt Nam không cho phép công chứng nếu tài sản đang trong tình trạng tranh chấp, vì vậy, cần xử lý tranh chấp dứt điểm trước khi tiến hành giao dịch.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
