Mua bán nhà đất khi chủ sở hữu đang bị ngăn chặn giao dịch — Hướng dẫn công chứng
Mua bán nhà đất khi bị ngăn chặn giao dịch là vấn đề pháp lý phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả bên bán và bên mua. Việc công chứng hợp đồng mua bán trong trường hợp này cần tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật để tránh giao dịch bị vô hiệu hoặc tranh chấp phát sinh sau này.
Luật Đất đai 2013, Điều 188: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Công chứng 2014, Điều 44: Từ chối công chứng khi tài sản bị ngăn chặn giao dịch.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Điều 12: Ghi nhận tình trạng pháp lý của đất trong Giấy chứng nhận.
Luật Thi hành án dân sự 2008, Điều 66: Ngăn chặn việc chuyển dịch tài sản trong thi hành án.
2. Ngăn chặn giao dịch nhà đất là gì?
“Ngăn chặn giao dịch” là việc cơ quan có thẩm quyền như Tòa án, Cơ quan thi hành án, Công an, Thanh tra yêu cầu tạm thời không cho phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất để phục vụ công tác điều tra, thi hành án hoặc phòng ngừa rủi ro pháp lý.
Thông tin ngăn chặn sẽ được thể hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai và cập nhật vào trang bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hệ thống dữ liệu đất đai.
3. Điều kiện mua bán nhà đất khi bị ngăn chặn giao dịch
3.1 Không thể công chứng nếu chưa gỡ nhà đất ngăn chặn giao dịch
Theo Điều 44 Luật Công chứng 2014, tổ chức hành nghề công chứng có quyền từ chối công chứng nếu tài sản đang bị tranh chấp, kê biên hoặc có thông báo ngăn chặn giao dịch.
3.2 Phải có văn bản gỡ bỏ nhà đất ngăn chặn giao dịch
Để có thể tiếp tục giao dịch, người đứng tên quyền sử dụng đất cần:
Liên hệ cơ quan ra quyết định ngăn chặn (Tòa án, Thi hành án…) để xin văn bản thu hồi hoặc hủy bỏ yêu cầu ngăn chặn.
Sau đó mang văn bản này đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin, xóa tình trạng ngăn chặn trong hồ sơ đất đai.
4. Hướng dẫn công chứng mua bán nhà đất khi bị ngăn chặn giao dịch
Bước 1: Kiểm tra thông tin quy hoạch và tình trạng pháp lý
Bên mua cần kiểm tra Giấy chứng nhận và liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai để xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất, bao gồm cả thông tin bị ngăn chặn (nếu có).
Bước 2: Yêu cầu bên bán xử lý tình trạng ngăn chặn
Trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào, bên bán có trách nhiệm làm việc với cơ quan đã ra thông báo ngăn chặn để xin gỡ bỏ biện pháp ngăn chặn. Việc này có thể mất vài ngày đến vài tuần, tùy trường hợp.
Bước 3: Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán
Sau khi đã có văn bản xóa ngăn chặn giao dịch, các bên có thể đến văn phòng công chứng để lập và ký hợp đồng mua bán như bình thường.
Sau khi công chứng, bên mua nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để chuyển quyền sử dụng đất.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Anh A có mảnh đất tại Quận 9, TP.HCM. Tuy nhiên, mảnh đất này đang bị ngăn chặn giao dịch do có tranh chấp với người thân trong vụ phân chia di sản.
Anh A muốn bán cho chị B nhưng khi đến văn phòng công chứng, công chứng viên kiểm tra thông tin pháp lý và phát hiện lệnh ngăn chặn đang còn hiệu lực nên từ chối công chứng.
Anh A sau đó làm việc với Tòa án, vụ việc được hòa giải thành và Tòa ban hành văn bản gỡ bỏ lệnh ngăn chặn. Sau khi cập nhật thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, anh A có thể tiếp tục công chứng và bán cho chị B theo đúng quy định.
Mua bán nhà đất khi bị ngăn chặn giao dịch là trường hợp nhạy cảm, dễ phát sinh rủi ro pháp lý nếu không nắm rõ quy định. Trước khi công chứng, các bên nên kiểm tra kỹ thông tin tài sản, yêu cầu văn bản gỡ ngăn chặn hợp lệ và thực hiện đúng trình tự thủ tục.
Nếu bạn đang gặp khó khăn với trường hợp tương tự, nên liên hệ luật sư, văn phòng công chứng hoặc cơ quan đất đai để được hướng dẫn cụ thể và hợp pháp nhất.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
